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借金に関するサラリーマン大家さんの勘違い。ドルコスト平均法的にアパートを建てる

西野浩樹_画像 西野浩樹 第18話

2020/2/25 掲載

不動産投資には色々なタイプのやり方がありますが、結局は不動産市場に歪み( ひずみ )を見つけてレバレッジ( 梃の原理 )をかけて複利で運用するというシンプルな事業だと僕は考えています。

また、株式投資やFXとは違い、借金を活用できるのも、不動産投資の醍醐味でしょう。日本人の多くは、「 借金は悪 」だと教わって育ってきているので、借金をせずに不動産投資を始めたいという人も少なくありません。

しかし、借金をしない不動産投資は、食わず嫌いのようなものかもしれません。僕の周りでも最初は「 借金はしない 」と言っていたのに、一度借金をして不動産投資をしたところ、「 借金が大好きになった 」という人がいます( 笑 )。

■ サラリーマン大家さんが勘違いしていること

サラリーマン大家さんの中に、「 借金をしていない人のほうがいざというときにお金を借りやすい 」と思っている人がいるようですが、実際は借金している人の方がお金は借りやすいといえます。自分が貸す立場で考えてみてください。

@友人であるA君に1万円を貸していて、毎月1,000円づつ返済してもらっている。9カ月経ったところで「 追加で3万円貸してほしい 」と言われた。
A初めて会ったB君に「 3万円貸してほしい 」と言われた。


A君とB君のどっちに3万円を貸してあげようと思いますか? 僕ならA君です。借金をしなきゃダメというつもりはもちろんありませんが、無借金主義の人で規模拡大を考えている人は、こういう視点も持ってみることをおすすめします。

借金をする強みは、複利を利用できることです。複利とは、投資で得た利益を再投資しして、その利益をまた再投資していくというやり方で、利子にまた利子をつけて増やしていけるということです。

例えば、100万円を10%で20年投資した場合、単利だと300万円にしかなりませんが、複利だと672万円になります。

10%の利回りで資産を運用できる20歳の不動産投資家がいたとします。最初に100万円を投資した場合、複利で運用すれば40歳( 20年 )で672万円、50歳( 30年 )で1,743万円、60歳( 40年 )で4,521万円になる計算です。

資産を10%で運用できる投資家にとっては、20歳の100万円は60歳になったときの約4,500万円と同じ価値ということです。逆に、貯金しかできない人にとっては20歳の100万円も60歳の100万円も同じ価値ということになります。

■ ドル・コスト平均法でアパートを毎年新築する

さて、今年も新築アパートを建てています。同規模のアパートを毎年1棟建てることによって、「 ドル・コスト平均法 」的なリスクヘッジになるからです。これは株式や投資信託ではよくとられる手法の一つで、一定期間ごとに、一定金額で、同じ投資商品を買い付けていきます。

不動産投資においてもドル・コスト平均法を使うことで、物件の利回りや借り入れの金利が平均化し、物件購入価格の変動リスクを抑えたり、金利の上げ下げの影響を受けにくくするというメリットがあります。

今年は暖冬の影響で雪が少なかったため、アパートの工事は順調に進みました。土地は2年前に田んぼだったところを農地転用してから購入しました。

今回の土地は、接道している道が狭く砂利の状態で、間口が12mにもかかわらず奥行が50mもあり、隣接地が大きな霊園というマイナス条件がそろっていました。そのため、いわゆる売れ残り状態になっていました。

一般住宅用地としては引き合いがなく、長期間ネットで放置されていたのですが、僕は国立大学が近く、近隣の自分の物件も満室なので、必ず良いアパートが建てられると思い、大きな値引き交渉をして買うことにしたのです。

具体的には、もともと880万円で出ていた土地が650万円に値下がりし、その後580万円になったところに、180万円で指値をしました。その後、やや押し戻されて、最終的には200万円で買えることになりました。

段取りですが、新築を建てるために農地を買う場合で、購入後の利用目的がアパートである場合は、農地法第5条許可( 購入後、宅地等に転用する目的で購入する場合 )が必要です。市街化区域であれば、農業委員会に申請をしてから通常1カ月くらいで許可( 届出受理 )が出ます。

申請の際、必ず申請理由を書く必要があるため、その時点でアパートなのか、駐車場なのか、戸建てなのか、自己利用目的なのかを決めておく必要があります。そして、農転許可が出たら決済し、所有権を移転します。

購入後は、アパートの前面道路となる砂利道に側溝を約20m入れて舗装するのに約180万円、霊園側に高さ2mのアルミフェンスを50m設置するのに約200万円かかりました。

そうした工夫によって、売れ残りの原因ともなっていた懸念材料は解消されました。そして、そのコストを入れても、表面利回りで12%超えのワンルームアパートを建てることに成功しました。

■ 遮音性の高い木造アパートの間取り

安く土地を仕込むことができたら、ターゲットの客層に選ばれる「 間取り 」を考える必要があります。今回のアパートは単身社会人や学生をターゲットとしました。

こだわったのは、木造の最大の弱点である遮音性の部分です。間取りを見てもらうとわかるのですが、水回りやクローゼットを界壁にレイアウトすることにより、生活スペースとなる部分が隣の部屋と隣接することがないようにしました。


通常の1ルームは居室のとなりが居室になりやすい


今回のアパートでは隣の居室との間に水回りを配置して遮音性を高めた

また、最近の一人暮らしでは、ソファを置けることがマストになっています。ワンルームでありながらキッチンスペース、リビングスペース、寝室スペースをゆるく分けることが可能な間取りが人気ということです。

その場合、正方形の部屋よりも長方形の部屋のほうがレイアウトが楽で、生活導線がとりやすいことが分かります。今回のアパートは長屋形式ということもあり、比較的スムーズにこの間取りを考え付くことができました。

ターゲットとなる入居者層にはまってくれることを期待しています。そして、いよいよ繁忙期突入です。3月までに満室目指して、ステージングや販促に力を入れていこうと思います。

このアパートをハリー( 張田ミツルさん )がYoutubeチャンネルで詳しく紹介してくれています。ぜひご覧ください♪



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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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