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初めての築古アパートで大失敗

西野浩樹_画像 西野浩樹 第22話

2020/6/12 掲載

■ 初めての築古物件とその購入基準

初めて買った物件が新築で、これまで一番古い物件でも築20年でした。築古物件をリノベーションやDIYして高利回りに仕上げる人が周りに多い中で、自分もいつか挑戦してみたいと思っていました。

でも、リスクヘッジの意味で、築古物件を購入するなら次の5つの条件は外せないと思っていました。

1、実勢売買価格の土地値から解体費用を引いたくらいの価格で買うこと
2、自宅から近い事( DIYするのに便利 )
3、ホームセンターが近い事( 初心者は道具を良く買いに行くから )
4、ゴミ処理場が近い事( ゴミをすぐに捨てに行けるように )
5、予算は1,000万円以内で現金買いして融資はバックファイナンス( 購入後、リフォーム費用として融資してもらう作戦 )←スピード買いに対応するため

1の条件を満たすには、法定耐用年数を過ぎていることが条件になりますし、DIYのしやすさからいうと木造が最適です。融資が出にくい問題はありますが、それを補う利回りで買えればアリだと考えました。

そして去年末、築40年の全空き5つのメゾネットタイプの木造物件を見つけました。時間をかけて交渉して、最終的には実勢売買価格から解体費を引いたくらいで買うことができました。

もともと3区画( 127.93、124.95、155.37平米 )で売っていた分譲地を3つ繋げて建てたメゾネット物件( 408.25平米 )なので、最終的には分割して3区画で売ったり建売りもできそうです。

宅地での実勢売買価格は坪10万円程度なので、123.6坪で土地の価格は1,236万円程度。そこに延べ床面積296.42平米の築40年のメゾネット物件が建っています。

約90坪のアパートを解体するとなると、解体費が昨年相場で坪5万円で約450万円。ただし、道が狭くて重機が入れないことと、屋根が瓦であることを考慮すると、壊すのに税込み600万円位かかりそうです。

( 今年の4月以降は解体費の相場は坪7万円くらいになりそうです。重機が入れなかったり、残留物の分別が入ると更に単価が上がります。)

2,3,4の条件も満たしていたことから、年明けに最初の価格1,236万円から解体費600万円を引いた636万円で指値を入れました。その結果、この全空アパートを無事に手に入れることができました。

ちなみに全空の理由ですが、20年前に相続でこの物件を引き継いだ売主が、不動産投資に興味がなく、放っておいたからのようです。

■ メゾネットの間取りはこれから人気が出る?

購入前、この物件の収支は次のように計算していました。

一部屋あたり約80万円でリフォームをして、計約450万円。地域最安値の家賃と共益費・駐車場込み45,000円で募集すれば45,000円×5部屋×12ヵ月=270万円だから、表面利回りで約27%。

メゾネット物件は長屋とも呼ばれ、SUUMOやアットホームの検索サイトの建物種別では「 一戸建て・その他 」に分類されます。音問題や広い部屋に住みたい人に人気です。

コロナの影響から自宅で過ごす時間が長くなったことから、今後は広い空間のニーズが高まり、共用部での感染リスクという意味でも、メゾネットや長屋の人気はますます高くなると思われます。

引き渡しが終わったのは1月。玉砕度合いが低い3部屋を先行して工事を進めました。例えば和式トイレから洋式トイレに変更したり、浴室を塗装してもらったり、洗面台をシャンプードレッサーに変更したりという内容です。

コロナの影響で中国からの部品が入らず、トイレやシャンプードレッサーの納品が遅れるといったトラブルもありましたが、なんとか3月末日にはリフォーム済みの部屋を3つ完成させることができました。

5部屋のリフォーム費用( 和式トイレから洋式トイレの変更込み )は、
・大工仕事45万円
・電気仕事( インターネット、各部屋エアコン2台 )
・87万円
・襖仕事12万円
・浴室塗装18万円
・配管仕事63万円
・外壁塗装65万円
・クロス仕事50万円
・DIY( クロス、クッションフロア、トイレ、洗面台 )仕事100万円
⇒トータル440万円!

この440万円は政策金融公庫から無担保で金利1.36%の元金均等払いで10年で借りました。据え置き期間は6カ月です。毎月約42,000円の支払いなので、一部屋入っていれば返済はできる計算です。

■ 満室の為にリフォームで工夫したこと

リフォームでは次のような点を工夫しました。

1)1階1部屋、2階2部屋の和室については、1階の和室は根太をいれてレベルを合わせる必要があるため、スピード重視で大工さんに依頼、その上に敷くクッションフロアはDIY。2階はレベルを合わせずに自分たちで合板を引いてDIY。

2)インターネットは1回線だけNURO光( 高速光会社 )を引き、真ん中の部屋の軒下にバッファローのインテリジェントモデル設置することで、各部屋にケーブルを引かず、各部屋にIPアドレス配って無料Wifi可能物件にしました。

各部屋のWifiからグーグルホームminiを繋げることで、案内は好きな音楽を流しながら行えるようにしました。



3)押し入れの襖は、片側だけのところはクロスだと干渉して扉が閉まらなくなるので襖屋さんで、両面のところは自分でクロスかペンキ塗装しました。中には100均のシートを4枚貼ったところもあります。



襖は1番安いグレードでも、襖屋さんで2,650円、クロス屋さんで3,000円しました。100均だと400円です。頼むと綺麗に仕上がりますがコストが高く、DIYで100均なら安いですが仕上がりいまいちで時間が取られます。それぞれの優先度合いで使い分けたら良いと思います。

4)浴室は、浴槽だけをペンキしました。

5)外壁塗装は、案内で見える2面だけを塗装しました( 通称ビン坊ちゃま塗装 )

6)配管は、プロパンガス屋さんにお願いして材料代だけでやってもらいました。( ガス給湯器はプロパンガス屋さん支給 )

7)トイレと洗面台はコロナで品薄になっていて困っていたら、仲間のカズが大阪のホームセンターで買ってきてくれました。





8)クロスは、1階のキッチンの化粧べニアや汚れや破れ激しいところはクロス屋さんにお願いして、破れがないところはペンキ屋さんにお願いして、2階は自分でクロスを貼りました。

9)1階と2階の和天井は、友達で集まってペンキを塗りました。

■ 入居申し込みゼロの現実と5つの対策

そして、地域最安値44,000円・約60平米のメゾネット物件の完成です。繁忙月の3月中に3部屋、ゴールデンウイークには残り2部屋を埋めて、6月中には完全満室になる予定でした。

ところが、いまだ決まった部屋はゼロ!なかなか厳しい現実です。不動産投資を13年程度やっている僕ですら、この状況です。これが初めての投資物件だったら間違いなく眠れなくなっていたでしょう。

もちろん、このまま何もしないわけではありません。まずは、一部屋を決める作戦として5つ用意しました。

作戦1、ステージングと敷金・礼金ゼロゼロ作戦
作戦2、今月中に決めてくれたら2カ月フリーレント
作戦3、今月中に決めてくれたら引っ越し費用5万円プレゼントキャンペーン
作戦4、最初の部屋だけ39キャンペーン( 最初の一部屋だけ1年間39,000円 )
作戦5、決めてくれた営業マンに1万円の商品券

8月の、第2の繁忙月に向けてキックオフです。コロナで鈍化した賃貸需要を掘り起こしていきます。




西野浩樹さんが登場するYouTube動画もあわせてご覧ください



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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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