• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

4,113アクセス

自主管理する物件と管理会社に任せる物件を分ける基準。自主管理をしていてよかったこと。

西野浩樹_画像 西野浩樹 第32話

2021/4/18 掲載

皆さんこんにちは!波乗りニーノです。繁忙期が終わりましたね。今年は20室の退去( 既存物件 )と3部屋の空室( 新規物件 )を抱え、一時は130室中23室が空室という空室緊急事態宣言発動状態でした。

しかし、終わってみれば3月末に退去した一部屋を除き22室の入居が決まりました。空室の23室中15室が管理会社を入れている物件で、8室が自主管理物件でした。自主管理物件では入退去の立ち合いが必要になりました。

■ 自主管理をする物件とそうでない物件の分け方

自主管理物件は、戸建て9戸とアパート4棟( 29室 )で、合計で38室あります。トータルでは130室所有していますので、僕の物件の約30%が自主管理物件という事になります。

戸建は、すべて自主管理です。理由は、管理する手間がほとんどなく、入退去も少ないため、自主管理でも時間がとられず管理料分、お得だからです。ほとんどが法人契約で、入金が遅れたり滞納したりすることも滅多にありません。

アパートの方は、滋賀県の自宅からチャリで5分以内に駆けつけられる物件を自主管理しています。お家賃の4%から6%程度で管理してくれるなら丸投げしたほうが良いという考えもあると思います。

しかし、何かあった時の対応は大家直の方がスピーディなのですから、入居者さんの立場で考えれば管理会社を挟んで対応されるよりも大家が管理した方がいいだろうと考えています。勉強の為という目的もあります。

■ 繁忙月の入退去の管理方法

僕は繁忙期の1月から3月の入退去の内容を、管理会社物件か自主管理物件かに関わらず、表にして常に持ち歩いています。表には「 物件名・部屋番号・入居者名・退去日・退去時間・新入居者名・入居日・入居時間 」を書いています。

この表を持ち歩くことで、リーシング会社からの電話にすぐに答えられ、入居のダブルブッキングや退去日前の入居を防ぐことができます。

スキー場のリフトの上でリーシング会社から連絡が入り入居が決まったこともありました。この時期、退去の日は必ず聞かれるので覚えておくか表を持ち歩くのがおススメです。

実際の表

退去の日を聞かれるのは、「 希望日に入居できるか? 」「 内見できるか? 」を確認したいからです。退去が決まっていれば清掃が終わっていなくても、中を見れば雰囲気は分かるので、申し込みが入ることもあります。

この時期は新入生の学生さんや転勤の社会人が多く、1日で3つくらいの物件をバタバタと見てその日に決めるという事も珍しくありません。そのため、リーシング会社は猫の手も借りたい状況です。

今期の入退去でも、一番タイトな部屋は3月29日の午前中退去立ち合いで3月31日の朝入居というスピーディさでした。事前にクロス屋さんや清掃会社さんを手配しておいたお陰で、無事に31日の朝にはキレイな部屋で入居立ち合いすることができました。

■ 入居立ち合いのやり方

自主管理物件では、入居立ち合い時に時間をかけて、物件の傷のチェックや入居者とのLINE交換をします。学生物件の場合は親御さんとLINE交換をすることもあります。そのために、大家用の名刺を作ってLINEのQRコードを印刷してあります。

<入居確認事項>
・インフラ系(電気、ガス、水道、インターネット)
・ゴミの出し方(燃えゴミ・プラゴミ・不燃物・缶・瓶・ダンボール・ペットボトル)
・ゴミの出す場所の確認
・ゴミの出す曜日の確認
・家賃の支払い方の確認
・駐車場の確認(親御さんが来るときの臨時駐車場利用の仕方)
・入居時の部屋の不具合・傷の確認
・家電付きの部屋は、簡単な操作方法

入居から1週間は、不具合や質問が多くなります。ですから、その時期は物件の近くにいてすぐに対応するようにしています。特に、学生物件は初めての一人暮らしの方が多いため、困りごとで連絡が来ることが多いです。

<お問い合わせランキング>
1位:インターネットが繋がらない
2位:電気がつかない。換気ファンが回らない
3位:水がしっかり閉まらない

入居者からの問い合わせは、「 自宅のカギをなくして入れない 」とか「 自分で設定したカギ番号を忘れて入れない 」など、軽微なものが多く、大家が近くにいればすぐに解決する場合がほとんどです。

中には、トイレのボールタップが壊れているとか、換気扇が壊れているとか、排水が詰まって逆流しているとか、業者を呼ばなくてはいけない問題もありますが、頻繁とはいえません。

■ 自主管理をしていてよかったと思う瞬間

今年の退去立ち合いでは、4年前に初めての一人暮らしにオドオドしながら入居した学生が、新社会人として胸をはって旅立っていくのを見ました。これからは、東京で国家公務員として働くそうです。

4年の間には親から「 子供と連絡が取れない 」と連絡があって緊急出動したことや、「 水が出ない 」といわれてかけつけたことがありました。そんな話をしながら傷のチェックをして、最後は米原駅まで車で送りました。

「 大家さんお世話になりました 」と言って、新幹線に乗るために駅の階段を上がっていく背中を見ると、大家業って素敵だなって思います。

こんな経験をできるのも自主管理をしているからです。面倒な事も多いけれど、住まいを提供することで、ひとつのインフラとして社会の役にたっていることを実感できる喜びがあります。

家の近くの物件を持っている人は是非、自主管理を経験されることをおススメします。自主管理をしたことのない大家さんに限って、リーシング会社で横柄な態度をとっている姿を見掛けします。

そこにも、ある意味、「 歪み 」ができているので、ある意味、我々としてはありがたいともいえるのですが・・・。

プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)





□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)




□2020年
アパートを新築(12室)


□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

ページの
トップへ