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出口戦略ってどうやるの? 3つの売り時と3種類の売り方。

西野浩樹_画像 西野浩樹 第34話

2021/6/16 掲載

いよいよウッドショックの影響が自分の周りにも出始めました。着工済みの分の木材は確保できているそうですが、来年用のプランについての見積もりが出てきません。9月以降の木材の輸入がどうなるか、分からないため見積もりが出せないそうです。

購入した古家を解体してアパートを建てるつもりですが、土地として売りに出すか、利回りが低くなっても木造以外で新築することを考えないといけないかもしれません。その時に利回りが何%ならやるのか等、経営者としての判断が求められます。手腕が問われそうです。

■ 出口を考えていますか?

さて、不動産投資には入口と出口があります。物件の購入は入口であり、運用後に売却するのが出口です。不動産投資を事業として安定的に続けていくためには、タイミングを見計らって売却することが必要です。

売却のパターンには、資産の組み換えなど、自分の事業の都合で売りに出す自分要因と、融資が緩くなって物件価格が高くなったタイミングに手放すといった外的要因の2つがあると思います。

1番良いのは、自分の事業の都合で売却したいときに市場の売買価格が高くなっていることです。不動産売買では、ほとんどの人がローンを使います。価格が大きければ大きいほど融資を頼る確率が増え、次の融資がつきやすいかどうかで、売値まで変わってきます。

金額が大きい物件は、うまくいえば利益も大きいですが、1,000万円の物件と1億円の物件では1億円の物件のプレーヤーの方が少ないですし、銀行のローンの影響もダイレクトに受けるため、難易度は上がります。

投資家の中には、「 利回りやキャッシュフローがよければそれでいい。出口は考えない 」というような戦略を語る方もいらっしゃいますが、正直言ってそれでは戦略とは言えないと思います。

どれだけ利回りが良くてインカムゲインが入ってきたとしても、最終的にローンの残債以上で物件が売却できなければ、その投資は失敗です。キャピタルロスが出て、これまでのインカムゲインを吐き出してようやく終わりなら、やった意味がありません。

■ 売却戦略

1)投資用物件として売却する

入口の時点で、短期で売るか? 中長期で売るか? の目安は必要になります。短期で売りぬく場合は、少しでも利回りを上げて、売却の際に価格が高くなるように、入居募集時に敷金や礼金はなしにして、フリーレントを付けてでも家賃設定を高くする戦略をとることになります。

投資物件として売る場合、最近は耐用年数切れの物件に融資をしない銀行が増えてきているので、注意が必要です。自分の物件の残存年数を考えて、次に買う投資家が安定的に利回りが出せるようにしておかないと売りにくくなります。

2)更地にして売却する

出口戦略の2つめは、物件を解体して更地にして売却するという方法です。解体費用がそれほど大きくない戸建てや木造アパートなどでは、この手法をとりやすくなります。

土地として売却する場合は、地域によりますが戸建て用分譲地として40坪から60坪くらいで売ると最も高く売ることができます。そのためには、初めから分割しやすい間口の広い土地や両面が道路になっている土地、角地を選ぶことがコツといえます。( 地域によっては、協定や条例で最低敷地面積があるので注意が必要です )

更地にして売却する場合は、入居者に退去してもらう必要があるため、事前に戦略が必要です。例えば、定期借家契約で入居してもらう、事前に入居者さんと話し合いを進めておくといったものです。

違法建築や物件が越境がある場合など、そのままでは売るのが困難な建物がある場合にも、更地にして売るのは有効です。ちなみに更地にする解体費は年々上がっており、今だと坪単価7万円程度はかかると思います。

3)戸建やアパートを建てて売却する

出口戦略の3つめのパターンは、更地にした土地にアパートや戸建てを建てて売るパターンです。( 宅建業が必要です )。ボロボロのアパートを解体して分割して、建売を売っていく戦略が最も利益が残ります。時間も手間もかかる分、利益も得られるということです。

新築した戸建てやアパートをすぐに売却せず、満室にしてから売却する方法もあります。耐用年数がMaxで、しかも新築時の最も高い家賃の入居者がついた状態ですので、次の融資もつきやすくなります。

■ 売却のポイント

1)個人の物件は長期譲渡へ切り替わるとき

物件には売却したときの利益に応じて税金が掛かります。その税率は、物件を保有していた期間の長さによって異なります。

購入した年の1月1日から数えて5年以内であれば、短期譲渡となり売却益にかかる税率は約40%ですが、5年を超えていると長期譲渡となり売却益に対し半分の約20%になります。

長期譲渡の注意点として、購入日から数えて5年ではなく、購入した年の1月1日を5回超えることで5年とカウントされるので、購入日から6年くらいと覚えておいたほうが簡単です。

2)減価償却が終了するとき

減価償却とは、不動産や設備にかかった費用の全額をその年の費用とせず、耐用年数に応じて配分しという考え方で、現金が出ていかないので「 魔法の経費 」ともいわれます。魔法の経費があるうちは、減価償却分のキャッシュフローで節税することができます。

しかし、減価償却がなくなると収入が増えることになり、税金の額も大きくなってしまいます。そのため、減価償却がなくなるタイミングが売却のタイミングに適していると考えることができます。

3)デットクロスになるとき

ローンの元金返済額が減価償却を上回ってしまうと、黒字なのに手元にはお金がないという状態になります(その1棟しかない場合)。最悪の場合、黒字倒産になりかねません。そうならないよう、デットクロスの前に売却に出すという考え方があります。

今回は、物件の購入前に出口戦略から考える重要性をまとめてみました。僕自身、始めたころは入口の利回りやキャッシュフローばかりを気にしていました。

しかし、経験を積むうちに、僕のメンターや先輩たちは、しっかりと出口戦略を立ててから入口の利回りやキャッシュフローを考えていることに気付かされました。

初級者の投資家の方も、各物件の出口戦略について、これを機会に考えてみてはいかがでしょうか?

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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)





□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)




□2020年
アパートを新築(12室)


□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

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