• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,830アクセス

戸建てを買いました。サラリーマン大家のDIY3か条。時間を大切にすることは命を大切にすること

西野浩樹_画像 西野浩樹 第35話

2021/7/17 掲載

皆さんこんにちは!波乗りニーノです。僕は今年の3月に築30年の戸建てを買いました。通称シロアリハウス( 1階の床がシロアリでなくなっていた )といいます。

高い家賃は狙えないものの、将来的にも安定した入居が見込まれるエリアです。自分の家の近所なのでいずれは親が住んだり子供が住んだり自分の事務所として使ったりしてもいいなと思い、購入を決めました。

購入後はシロアリを除去し、あちこちをリフォームした後で賃貸に出しました。DIYを手伝ってくれた皆さんありがとうございました。今回の物件は、初めて不動産投資を始める人が買ったら良いと思う教科書のような物件だったのでシェアしたいと思います。



■ 時間を大切にしたい人のためのリフォーム3カ条

シロアリハウスはかなりの部分をDIYで仕上げました。同じように古い家を買い、DIYで直して賃貸に出そうとしている人も多いと思います。そういう人たちには、次の3カ条を意識することをおすすめします。

1位 ホームセンター( 通称ホムセン )から近い事
2位 自宅から近い事
3位 ゴミステーションから近い事

1位はホムセンに近いことです。初めてのDIYではビックリするくらい何度もホムセンに通うことになります。自宅から近くてもホムセンが遠いと、1日にホムセンと物件とを2往復して終わりということにもなりかねません。

毎回、メモをして道具や具材を買いに行っても、必ず足りないものが出てきたり、想定外のことが起こって新しい具材や道具が必要になったりします。僕が今回買ったシロアリハウスは、自宅から3分の場所にカインズがあったのでその心配はありませんでした。

2つ目は、自宅から近いことです。自宅から1時間以上かかる場所に仕事から帰ってから行くことは難しいですし、休みの日も半日以上の時間がないと何もできなくなります。サラリーマンをしながらタダでさえ時間がないのに更に時間がなくなってしまいます。

3つ目は、ゴミステーションから近いことです。DIYをすると思っている以上にゴミが出ます。金属は金属の鉄くずやに、木材は木材のゴミステーションに、不燃物は不燃物のゴミステーションに産業廃棄物として持ち込む必要があります。

上記は、サラリーマンでDIYをする人は特に守った方がいい3カ条だと思います。サラリーマンは働く時間が決まっているので、働いている時間から逆算して寝る時間や食事を取る時間や休みの時間が決まります。そして、「 時間=命 」ですから大切にしないといけません。



■ 売値と買値

今回の物件は、某検索サイトに「 土地 」として掲載されていました。いわゆる「 売り土地( 上物あり )更地渡し 」という物件です。築33年でしたが瓦屋根で雨漏りもないということだったので、すぐに中を見せてもらいました。

中に入ってビックリしたのは、リビングの床がないことでした( 笑 )。理由を聞くと、現所有者が定年後にDIYで床を直そうと剥がしてみたものの、手に負えなくなって土地として売り出したという話でした。( ここで心の中でガッツポーズをしたのは内緒ですw )

だた、脱衣所の床もないことやシロアリの形跡が多数あったこと、キッチンの床までブカブカだったこと等、懸念点も幾つもありました。そのため、「 土地として買うので更地渡しの解体費を引いてください 」とお願いしました。

建物は121.42平米なので、3.30578で割り戻すと36.73坪です。南向きの土地なので実勢売買価格で坪20万円くらいと考えると更地で736万円くらいの価値があります。

( 3.30578という数字は覚えておくと交渉で素人扱いされないので覚えましょう。ちなみに0.3025を掛ける人もいますが、ほぼ同じ答えになります )。

売値は700万円でした。ここから解体費を引くのですが、延床面積が25坪で最近の解体費は木造だとだいたい坪7万円なので175万円( +消費税 )。700万円から解体費の200万円を引いて500万円でどうかと打診しました。

ここまでは口頭でやり取りしました。「 もちろん、土地としての売買なので購入後に設備の不具合や建物の瑕疵については一切文句は言いません 」と付け加えたところ、2週間後に「 550万円なら売ります 」と売り主さんから返答がきました。

買い付け証明を書くにあたり、最後に10万円だけ安く書いて、540万円で買い付けを出しました。購入後に一切文句を言わないと書いたところと、同じ町内の人という事が気に入ってくれて540万円で買い付けが通りました。



■ 購入後のリフォーム費用

引き渡しは3月3日に行われました。中は床がない玉砕状態ですので、繁忙期には絶対に間に合いません。ゴールデンウイークぐらいの完成を目指し、DIYの勉強もかねて自分でできることはなるべく自分でやることにしました。

DIYといっても床のない物件ですので、かなりの大工事になることは目に見えていました。友達のライス親方とセニョ親方をはじめ、他にもミラクルねこ夫妻や近所のピッピ夫妻やびわこさん等、たくさんの仲間が手伝ってくれました。おかげで1階の床の張替えは約1ヵ月で完了しました。

根太の上にフローリングがのっているだけという断熱性の低い家だったので、床を張り替えるついでにスタイロフォームを敷き詰めました。

大家さんとして見えないところにコストをかけるのは賛否両論ありますが、住んだ後に入居者さんが暖かく暮らしてもらえれば長期入居も期待できると思い、そこはケチらず全部の床に敷き詰めました。

ここまでスムーズに進めることができたのは、冒頭の3カ条に合致していたからだと思います。この物件はリフォーム完成後、比較的スムーズに入居申し込みをいただきました。入居募集や、かかった経費、最終利回りについては次回のコラムでご紹介したいと思います。



プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)


不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝「前編・後編」
ブログ:波乗りニーノさんのブログ
Facebook:西野浩樹


■ 経歴

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア


■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み
物件-1

□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)
物件-2

□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-3

□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-4

□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)
物件-5

□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)
物件-6

彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-7

彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-8  物件-9

□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)
物件-10  物件-11

□2020年
アパートを新築(12室)
物件-12

□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

ページの
トップへ