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740万円戸建てを買いました。ステージによって良い投資は変わる

西野浩樹_画像 西野浩樹 第39話

2021/9/27 掲載

9月上旬に戸建ての決済をしました。これで、戸建てが10戸になりました。家の近所なので管理が楽にできて、汎用性が高いことから買う事を決めました。どれくらい家から近いかというと回覧板をまわしている班内というレベルの近所です( 笑 )

前回に続き、今回もリースバック案件です。前回リースバックを取り組んでくれた金融機関で保証協会付きで金利1.3%の15年ローンがつきました。諸経費以外はフルローンです。表面利回りが10%程度なのでこの条件で借りるとキャッシュフローはわずかしか見込めない投資です。

参照:第30話リースバック物件買いました。

ちなみに、これから始める方も信用保証協会付きの融資だと銀行が取り組みやすいのでお勧めです。保証協会付きの融資は銀行のプロパーローンに比べて金利が安いのですが、それとは別に「 保証料 」が借入金額の4%程度必要になってくるので実際は高いです。

ただ、メリットもあって次に他行で借りる時に、低めの金利になるので見栄えが良いです。他の金融機関が別のところからの借入れ状況を確認する時、保証料は表に出てこないため、安い金利で借りているように見えるのです。

■ 今回の物件スペックと使い道

利回り10%程度でキャッシュフローが薄いため、はじめの頃ならやらない投資でした。なぜ買ったかというと、価格が土地の実勢売買価格から解体費用を引いたくらいだったので失敗する可能性が低く、場所も前述のように家の近くだったからです。

具体的には、価格が740万円で、リースバック家賃は65,000円です。建物はしっかりしていて駐車場も2台確保できています。見たところ、20年は使えそうですから、表装だけリフォームしながら長く持つつもりです。

この物件の将来の使い方を考えてみました。

@朽ち果てるまでメンテナンスしながら投資用物件として持ち続ける
A売り主に買い取ってもらう
B退去後にリフォームして中古住宅として売却する
C更地にして売却する
D解体して戸建を新築して売却する
E解体して戸建を新築して賃貸物件にする
F解体して新築アパートを建てる
Gそのまま自分の事務所として使う
Hそのまま自分の親族が使う
I家を貸して駐車場を自分用に使う
J民泊物件として使う
Kレンタルスペースとして時間貸しする
などなど…

近所に物件を持つと、潰しがききやすいです。投資においては選択枠やオプションが多い方がリスクをヘッジできるので、そういう意味ではいい買い物だと思います。近所に戸建てがあと3戸ありますが、問題が発生してもすぐに対応できるので便利です。

■ マイホームとして買ってもらうことのメリット

中古戸建てなら固定資産税の案分で建物を減価償却したとしても、土地をかなり安く仕入れできたことになります。また、戸建ての良いところは、最終的に実需向けに中古住宅として売ることがいつでも可能なことだと思います。

中古住宅は、いつの時代もローンが通りやすく、アパートローンのように融資が開いている/閉じているといったことを気にする必要がありません。買う人は自分で住む家なので投資家のように「 鬼の指値 」を入れる可能性も低いです。

1,000万円のマイホームを住宅ローンで期間35年、金利1%で借りることができれば、毎月の支払いは固定資産税を考慮しても毎月3万円以下です。頭金が必要ないケースも珍しくないので、買える人は多いと思います。

売らなくたって、戸建てなら最終的には土地が残ります。その土地に価値があれば選択肢は無限に広げることができます。

■ アフターコロナの不動産投資

コロナ以降、マスクをしてサングラスをかけて近所を歩いていても、誰も僕に気づきません。何かの誘いを受けても、「 こんな時期なんで 」と言えばそれ以上は絡まれません。20時までの飲食やアルコール提供禁止も、お酒を飲まず外食もあまりしない僕にとって、影響は小さいです。

投資家なら仕事場に通う事もないし、何の不自由もありません。先日、北海道に行って投資仲間とゴルフをしてきたのですが、みんな何の不自由もないそうです。この状態が続くのなら地方で暮らすほうが満員電車でピリピリする必要もなく快適な気がします。

アフターコロナの社会は、もうコロナ前のような状況に戻ることはなく、よりパーソナルな社会になると考えています。それぞれの価値観を認め合いながら、自分の小さなコミュニティを持つことで、楽しく幸せに暮らせる人が増える気がします。



■ その人のステージによって良い投資は変わる

話を戻しますが、今回の戸建て投資は万人に向いているものとは言えません。とくに投資の初期段階でこれを買ってしまうと、資金効率が悪くなってしまいます。

ただ、キャッシュフローがある程度あってすでに家賃収入で生活できる状態なら、「 資産シールド 」として、いつでも売却できる資産を持っているのは悪いことではありません。インフレになると現金が減るので、むしろ安定感が増します(^-^;)

※資産シールドとは、資産を守るための盾という意味です。インフレのときは現金より価値が下がらない不動産の方がリスクをヘッジできる、つまり資産のシールドとなってくれるのです。

他にもサラリーマンや事業をしている人でサラリーや事業からの収入で十分に生活できる人なら、資産シールド的な投資はありだと思います。僕自身、始めたころは利回りが全てでしたが、ステージや立場によって判断基準は変わってきました。

先日、極東船長の事務所にいって夜遅くまでたくさんの話をさせていただきました。私にとっては至福の時間でした。船長さんが「 利回りが低い中古RCでも、土地の価値があれば買う理由がある 」と話されていたのが印象的でした。

多くの投資家が見ることのない世界を見ている船長の言葉を自分なりに解釈して、自分の投資に応用しながら、自分の不動産投資事業を新しいステージで育てていくことにワクワクしています。

■ 10月23日( 土 )のニーノの部屋のお知らせ

今回も最後まで読んでいただき有難うございました。さて、10月23日(土)のニーノの部屋は、久しぶりに僕が講師を務めます。テーマは「 最速FIRE 」です。ぜひご参加ください。



☆詳細・お申し込み
https://www.kenbiya.com/sm/ol/t-g/pt-0/dt_411897jt/

プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)


不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝「前編・後編」
ブログ:波乗りニーノさんのブログ
Facebook:西野浩樹


■ 経歴

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア


■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み
物件-1

□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)
物件-2

□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-3

□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-4

□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)
物件-5

□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)
物件-6

彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-7

彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-8  物件-9

□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)
物件-10  物件-11

□2020年
アパートを新築(12室)
物件-12

□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

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