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12年間で戸建賃貸を10戸買ってみてわかったこと

西野浩樹_画像 西野浩樹 第41話 著者のプロフィールを見る

2021/11/19 掲載

こんにちは!波乗りニーノです。僕はサーフィンが大好きなのですが、日本海では今がまさにサーフィンシーズンです。僕が住む滋賀県からは日本海にも太平洋にも行けるのですが、日本海の方が近いので嬉しいです。

これまで僕は不動産投資で新築アパートや中古アパート、新築戸建てや中古戸建てを建てたり購入したりしてきました。現在の保有物件はアパートが17棟120室、戸建てが10戸、太陽光が4基です。

今日はその中でも10戸の戸建てについて振り返ってみたいと思います。10戸のうち新築したものが3戸で、残り7戸は中古を購入しました。ちなみに自宅も中古戸建てです( 笑 )

■ 木造新築戸建て

平成21年、平成22年に土地を購入すると、将来的に土地を売却した時に売却益から1,000万円を控除してくれるという特例がありました。( 5年超で保有していることが要件になります )

当時、所持金が750万円しかなかったのですが、「 特例は使わなきゃ損 」とばかり、平成21年に100坪の土地を買いました。その土地を3つの区画に分筆して、1つをサンデー毎日倶楽部( 吉川英一総帥の率いる秘密結社 )の先輩である美人投資家に買ってもらいました。

美人投資家の土地も含めたこの3区画に、貸家を建てることにしました。工事は美人投資家の先輩が勤める建築会社にお願いしました。建築会社にとっては初めての戸建て賃貸という事で力が入っていました。

美人投資家の方はその建築会社で間取りアドバイザーをしており、使いやすい間取りをイチから考えてくれました。初めての戸建てだったので全てがとても勉強になったのを覚えています。

この戸建ては竣工と同時に申し込みが殺到して、入居者をこちらで選ぶことができました。結果的に、1軒は地方銀行の法人契約が決まり、もう1軒はテレビアナウンサーの家族が入ってくれました。

スペックはというと、広さ70uのオール電化で間取りは3LDK。価格は2棟で2,200万円、家賃は11万円。土地込みの表面利回りは9.8%です。先日、新築から10年経ち全面塗装してもらうと、新築のような輝きを取り戻しました。まだまだ活躍してくれそうです。



3戸目の新築貸家は、800万円で売りに出ていた100坪の土地を友達と買い、2つに分筆した後でそのうちの1つに建てました。

前回のノウハウを生かし、新しい工務店で新しい間取りをプランニングしてもらいました。富山県の設備の卸しをしている業者で、設備のグレードを上げて価格はリーズナブルに抑えることができました。

先日、その業者のセミナーに行ったら今でも成功事例として僕の建てたプランが載っていました。嬉しかったです。

この建物は広さ90uで間取りは3LDK、オール電化で価格は1,250万円です。法人契約の方に125,000円で住んでいただきました。土地が400万円なので表面利回りで9%です。9年住んでいただいたので、建物分の資金は回収できたことになります。

■ 中古戸建て

初めての中古戸建は、自宅の近所に売りに出た残置物モリモリの物件を、土地値から解体費を引いたくらいの750万円で買いました。

ゴミを自分で捨てた後で、外壁塗装をして、ガス給湯器やエアコンは増設して、お風呂はシロアリが凄かったのでユニットバスを入れました。リフォーム費用は150万円かかりましたが、95,000円で貸すことができました。表面利回りで12.6%です。

当時は働きながらのDIYだったため結構大変でしたが、完成と同時に関東から転勤でやっていた理系サラリーマンファミリーが借りてくれたので疲れも吹き飛びました。入居者家族の長男がうちの次男と仲良しで、毎日ゲームをするために遊びに行っていたのは良い思い出です( 笑 )



2つ目の中古戸建も、土地値から解体費を引いたくらいの1,050万円で買いました。こちらは残置物の撤去と簡単なDIYと外壁塗装だけで95,000円で家族の方が借りてくれました。表面利回りで10%くらいです。最初の入居者が4年くらいで、今の入居者が5年くらい住んでくれています。

それから、エアビーが流行っていたので激安戸建で民泊に挑戦したいと思い古い家を450万円で買いました。リフォームはDIYで50万円で仕上げて、リサイクルショップで家具・家電からカーテンまで設置してエアビーの登録も無事完了しました。

懸念だった宿泊客へのカギ渡しや掃除のお願いも、近所の方にお願いすることができたのですが、自治会長から「 うちの町内で勝手にそんなことをされては困る 」と言われて断念しました。

仕方がないので家電・家具付きの貸家として募集したところ、子供が2人の母子家庭が50,000円で借りてくれることになりました。家具家電の金額を除いた表面利回りで12%になります。

■ 戸建て応用編

富山のドミナントエリアの真ん中にも戸建てを持っています。当初は解体してアパートを建てるつもりでした。ところが決済の時に、売り主さんから「 ご先祖様が建てた家で改築もしているの、できたらそのまま使ってほしい 」と言われました。

中に入ると水回りが改装されていて、かなりの金額でリフォームされているのが素人目にも分かります。かといって7LDKの戸建ては一戸貸しするにはあまりにも大きな物件です。どう活かしたらいいだろうと半年くらい考えました。

いろいろ検討した結果、シェアハウスをすることにしました。シェアハウスにするにはシェアハウスに向いた間取りがあります。具体的には廊下から各部屋に行けること、キッチンや洗面所やトイレやお風呂が廊下から行けることです。この家ならそれが可能でした。



2階の4部屋は全て鍵付き・ベット付き・エアコン付きの個室にして、1階はコミュニティスペースとして、運動やキャッシュフローゲーム会や友達が来た時に泊まれるスペースや自分の書斎として使うことにしました。

今は男性2人と女性2人で仲良く暮らしてくれています。入れ替わりは激しいですが、常に高い入居率を保っています。シェアメイト通しも仲良く、いつ行ってもピカピカです。シェアハウス運営費を引いても25%くらいの表面利回りがあります。

そして、最近買った戸建ては、コラムにも書いたリースバック案件です。現在、リースバックの戸建を3軒持っています。土地値から解体費を引いたくらいの価格で購入しており、どれも表面利回り10%くらいで稼働しています。

■ 戸建賃貸のメリット

戸建投資には次のようなメリットがあると感じています。

・物件を選べば融資が使える
・運営の手間がかからない( 全部が自主管理です )
・長期的に入居してもらえる可能性が高い
・売却の際は実需で買いたい人に売ることができる
・広い範囲からの需要が見込める

融資について補足すると、次のような借り方をしています。

・新築は長期融資(22年から25年)
・中古は現金で買った後、信用金庫か政策金融公庫のリフォーム融資を使い、バックファイナンスで10年から15年で借りる

■ 戸建て賃貸のデメリット

もちろん、デメリットもあります。物にもよりますが、僕が感じるデメリットは次のようなものです。

・利回りが高くないのでインカムゲインは少ない
・空室期間は家賃ゼロ( 最高で半年空いたことがあります )
・急激に増やすことができないので急拡大するのが難しい
・オール電化は10年くらいで故障が増えてくるので定期的に手出しが増える( 賃貸でオール電化は失敗でした )

それでも、戸建を好んで買っている理由は2つあります。

@将来的にアパートや新築の戸建て用地として売却したり、自分で新築物件を建てたりできる。

本当の狙いはここにあります。利回りは低くても、しばらく賃貸に出すことで土地の値段を薄めることができます。そのため、学区等を見て、土地の価値が下がりにくいと思うところ( コンパクトシティエリア )を選んで買っています。

A将来的に自分が実需で使える可能性がある。

将来的に親・兄弟や子供たちが使ってもいいなと思う場所の物件は、収益性をあまり気にせず買っています。もちろん、親・兄弟や子供が使わない場合は、自分のセカンドハウスや書斎として使っても良いなと思っています。

戸建は税制面でもメリットを持っています。それは償却期間が短く、減価償却が大きく取れる点です。そのため、キャッシュが残りやすく、次々に購入することで着々とキャッシュを増やしていくことができます。

ただし、FIREを目指している人は、戸建てだけを買い進めても、規模が小さいために相当な時間を要します。目的と手段がずれると時間を無駄にするので、そこは注意したほうがいいと思います。

とはいえ、はじめての不動産投資で大きな借金をするのはリスキーです。いきなり大きな借り入れをするのも難しいので、最初は中古戸建て投資を自分のよく知っている場所で小さくやってみることをおススメします。

■ 12月18日( 土 )のニーノの部屋のお知らせのお知らせ

今年最後のニーノの部屋は、健美家コラムニスト極東船長の弟さんのセミナーです。是非遊びに来てください。



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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)


不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝「前編・後編」
ブログ:波乗りニーノさんのブログ
Facebook:西野浩樹


■ 経歴

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア


■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み
物件-1

□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)
物件-2

□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-3

□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)
物件-4

□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)
物件-5

□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)
物件-6

彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-7

彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)
物件-8  物件-9

□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)
物件-10  物件-11

□2020年
アパートを新築(12室)
物件-12

□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

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