■ レバレッジは諸刃の剣
さて、全国にセミナーをまわってたくさんの大家さんとお話をすると、必ず話題になるのがレバレッジについての考え方です。
「 借金が怖いからなるべくレバレッジはかけない方向 」という人が一般的なサラリーマンだと思いますが、中には、「 不動産の醍醐味はレバレッジ。できるだけ借金をして物件を買いたい 」という人たちもいます。
レバレッジとは、大きなものを小さな力で動かすための「 テコ 」のことを指し、不動産投資では借入金のことを指すことが多いです。
「 金持ち父さん 貧乏父さん 」の著者ロバートキヨサキ氏は、「 お金の世界で一番大事な言葉はキャッシュフローで、2番目に大事な言葉はレバレッジだ 」という金持ち父さんの言葉をたびたび本の中で紹介しています。
僕自身も昔は借金が怖くて、借金は少なく始めたいと思っていました。しかし、探していた築浅のアパートで融資が出るものが見つからず、結局、土地を自己資金で仕入れて新築アパートの分を丸ごと借り入れるという形で不動産投資をスタートすることになりました。
その1棟目は、土地と建物合わせて約5,000万円でした。土地を約1200万円で現金購入し、3,750万円（ 利回り10％ ）の上物を元金均等払い25年返済で融資を受けて建てました。土地分を頭金とすると、頭金25％でレバレッジ約4倍の投資ということになります。
管理会社から振り込まれる毎月の家賃は約45万円で、銀行返済は約21万円でした。毎月24万円が通帳に残ります。そこからゴミ回収費用やインターネット回線料を払っても22万円くらいが安定的に残りました。そこから固定資産税を払っても、頭金の約1,200万円は5年程度で回収できました。
人生で初めての家賃が通帳に振り込まれて22万円くらいが残るのを見て、これを繰り返せば必ず近い将来、給料に依存した生活から抜けることができると確信したのをよく覚えています。
ただ、5年で投資した資金を回収して6年目からは全部が儲けなのか？というと、そうではありません。3,750万円の借り入れを細かく見ると、5年目だと750万円の元金を返していて、まだ3,000万円の借金が残っています。
何かのきっかけで全空になっても毎月返済は続きますし、事件でも起きれば儲けどころか赤字続きに陥ります。最悪の場合は物件を売却しなくてはいけないかもしれない、と常にリスクは頭にありました。
■ 借金は少し怖いくらいがちょうどいい？
借金が怖かった理由ですが、株の信用取引で800万円という大金をたった数日で失った経験が影響していると思います。今から考えれば、明らかに間違ったレバレッジのかけ方でした。
しかし、借金が怖いからと、利回り10％程度の中古物件（ 資金的に戸建てになるでしょう ）を買っていたら、投資回収に10年はかかり、金額も限定的で、いまだにFIREできていなかったと思います。
SNSにはフルローンとかオーバーローンとかでレバレッジ無限大の方も多くいます。自分なら怖くてできません。それでも頭金を2割程度入れながら必死に再投資を続けていれば時間の経過とともに着実に家賃収入は増えていきます。
レバレッジを使えば使うほど資金回収は早くなり、目的地には早く到着できるでしょう。しかし、リスクも大きくなることは間違いありません。ですので、少しくらいレバレッジが怖いくらいがちょうどいいのではと私自身は思っています。
■ 妹が滋賀銀行のジャストサポートを使ってアパートを購入
先日、東京に住む妹に一棟アパートを売りました。ローンは滋賀銀行のジャストサポート（ 不動産担保保障ローン ）を使いました。サラリーマンのみが使えるアパートを買えるパッケージ商品です。セゾンファンデックスが保障に入っています。
この商品のすごいところは、給与所得者で完済年齢が満81歳未満であれば、築年数に関係なく4,500万円以内を（ 変動金利ですが ）30年以内で貸してくれるところです。基本的に全国で対応しており、金利は保証料込みで1.95％から4.875％です。
借りた金額はぼかしますが、妹の借りた金利は約3,000万円が金利2.575％の30年ローンで、不足分の無担保ローン約500万円が金利2.875％の20年ローンで実行されていました。家賃からの返済比率は45％以内に収まりそうです。
今回、身内がジャストサポートを使ったことで分かったことは、建物の築年数はあまり関係なく、金額が5,500万円以内で、ある程度積算評価が出る土地の価値が落ちないような地域には便利なローンだということです。
全国どこから申し込んでも口座は東京支店で、通帳はスマホ内のデータのみで、通常の紙の通帳は存在しないようです。口座開設は実店舗に行く必要がなく、銀行代理業者のＮＴＴネクシアという会社でスマホを使って開設したそうです。
無担保ローンは、滋賀銀行の提携ローン先がオリコローンでその金利が2.875％なので、800万円までなら楽天銀行のスーパーローンの方がいいかもしれません。こちらは今だけ金利が半額キャンペーン0.95％で借りられます。
融資の実行時は、滋賀銀行指定の司法書士法人キャストグローバルさんから司法書士が派遣されます。銀行の応接室は借りられないということで、東京駅直結の東京ステーションホテルのロビーラウンジで行いました。
友人のライス親方（左奥）に仲介をお願いしました
コーヒーは2,200円と決して安くはありませんが、周りとの距離感も保つことができておススメです。（ ちなみにコーヒーは1杯お代わりできます ）
当日はキャストグローバルさんの担当者さんに本人確認として免許証を提示してスマホで撮影してもらった後で、所有権移転のための書類にサインと押印をしました。その後、キャストグローバルさんが銀行に電話を入れて融資が実行という流れです。
先に妹の口座に振り込まれて、次のそこから事前に振込依頼をかけていた僕の口座に入金されます。その後、スマホで着金確認をして無事に終了。かかった時間は20分くらいでした。
司法書士手数料や不動産仲介手数料も振り込みで済ませたため、本物の現金を一度も見ることのない決済取引でした。最近、テレビやネットフリックスの詐欺の動画ばかり観ていたので、「 本当は全部嵌められているのでは？ 」と不安だったのは秘密です。
その後、本物の通帳を記帳したところ、ちゃんと振り込まれた金額が記入されていたのでホッとしました。
■ 枕を高くして寝られる借金の額は一人ひとり違う
妹は初めての不動産投資でレバレッジを使いました。リスクとメリットを天秤にかけて、メリットの方を取ったのです。もちろん、僕が持っていたアパートですので、賃貸需要等もよくわかっています。それでも怖さはあったでしょうが、決断しました。
妹にとっては初めての収益物件ですが、成功して幸せになってほしいです。たくさん物件を持たなかったとしても、老後の年金替わりで使っても良いですし、いずれはこのアパートの一室に住んでも良いかもしれません。
レバレッジを使おうか迷っている人もいるでしょう。枕を高くして寝られる借金の額は、一人ひとり違います。投資効率とリスクをしっかり検証して、（ 誰かの言葉ではなく ）自分の心で判断してほしいと思います。
