• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

固定金利の上昇でキャッシュフローはどう変わったか?今後の借り入れの注意点

西野浩樹さん_画像 西野浩樹さん 第72話 著者のプロフィールを見る

2024/5/26 掲載

こんにちは!波乗りニーノです。
ゴールデンウイークが終わりましたが、昨年末に買ったアパートは一部屋も埋まっておらず苦戦しています。

初めての地域ということで、まだ近隣のリーシング会社との関係性も構築できておらず、これまでの経験をもとに色々試している毎日です。

ゴールデンウイークは子供と近場の温泉に行ったり、自分の事務所でキャッシュフローゲームをしたり、富山からライス親方やツナさんを呼んで琵琶湖岸で焚火会をしたりしました。

実はFIREしてから、列に並ぶことのできない体質になってしまいました(*_*;) どこに出かけても混んでいるので、地元から半径20キロ圏内くらいで過ごしたのですが、とても楽しかったです。

そういえば琵琶湖岸はもともと焚火ができるポイントで人が集まりやすいのですが、なぜか去年くらいから外国人がたくさん来ていました。それが今年はさらに倍増して、日本人は我々以外は見当たらない感じでした。

国籍は、ブラジル人が圧倒的に多く、ポルトガル語が飛び交っています。彼らは、焚火大好き&パーティー大好きなので、ファミリーで豪快に焚火をしながらテントを張って数日間滞在している感じでした。

今年の特徴としては、ベトナム人も増えてきて、ベトナム語でカラオケ大会をしていました。(海外に行かなくても海外に行ってる気分を味わえますw)

■日銀のマイナス金利解除

さて、日銀の植田総裁は2024年3月の金融政策決定会合において、マイナス金利の解除を決定しました。長期に渡った「大規模金融緩和」政策の転換となる出来事です。金融正常化に向けて大きな第一歩を踏み出したと言えます。

欧米の主要国ではインフレによる金利上昇が続いていますが、日本においては実に17年ぶりの金利上昇です。今後は、金利を0%から0.1%程度に調整する政策となります。つまり、依然として低金利は継続していくと考えられます。

過去を振り返ると、1990年ごろのバブル崩壊からデフレ経済が続いていました。企業や個人のお金の動きをよくして景気を回復するために、低金利政策などが実施されてきました。

その後は世の中にいきわたるお金の量を増やすなど、金融緩和政策はどんどん大きくなりました。そして2008年についに、「ゼロ金利政策」が開始されたという過去があります。

金利政策は私たちの生活はもちろん、日本の経済や企業の収益にも大きな影響を与えます。とくに融資を使って投資不動産をしている人にとっては、収益に直接影響してくる問題です。

■5年固定の金利更新で新しい金利はどうなったか?

早速、僕にもその影響があったので紹介します。
具体的には最近、5年前に5年固定で借り入れた2つの融資の金利の見直しがあったので、それについてまとめてみます。

<1件目>
物件は新築木造アパートで、土地は現金で決済して建物分として5,200万円の融資を受けました。金融機関はこの時が初取引の地方銀行です。期間は22年、金利1.4%(5年固定)の条件でしたが、次の5年は「調達金利の上昇」を理由に1.45%(5年固定)の提案がされました。

元金均等返済だったので、5年たって借り入れは約4,100万円に減っています。金利は0.05%上昇しますが、毎月の支払い額はほぼ変わらないことになります。

<2件目>
この物件も新築木造アパートです。土地は現金で決済して建物分として4,900万円の融資を受けました。金融機関はメインバンクの地方銀行です。期間は25年、金利1.2%(5年固定)という条件で借りていましたが、「調達金利の上昇」を理由に今後については以下の提案がなされました。

3年固定1.7%
もしくは
5年固定1.8%

担当者が変わっていきなりカウンターパンチを食らった感じでした。定期預金の積み増しや他の銀行からの資金移動などを提案しましたが、交渉むなしく最終的には「5年固定1.8%」で着地しました。元金均等返済ですが、1.2%から1.8%へと大幅な金利アップです。

借入期間が25年だったため、元金の返済が思っていたほど進んでいません。残債は約3,900万円、金利が1.8%になると、毎月の返済が約20万円から約22万円に増えてしまいます。年間だと約24万円の収益が悪化したことになります。

元金均等返済で、もともと約22万円の返済だったものが5年かけて約20万円まで減ったのに、また振り出しに戻って約22万円です。5年固定にしたので、5年かけて20万円の支払いに戻していきます。

今回の2件は元金均等返済で、借入から5年経ち借入額が1億1,000万円から約8,000万円に減っていたために、大きな影響を受けませんでしたが、元利均等返済だと5年間では残債の減りが少ないので、影響はもっと大きくなるでしょう。

ただし、インフレの恩恵を受けやすい大都市では物件価格の上昇も見込まれるため、元利均等返済で借金を先送りする方が良いという考え方もあります。そのあたりは、各自シミュレーションをして最適解を見つけることになると思います。

まとめると、今回の固定金利の切り替えでは、大きな影響は受けませんでした。また、今後も急激に金利が上がることはないと思います。

欧米諸国の住宅ローンは7%くらいまで跳ね上がっていますが、前回のコラムでも書いた通り、日本では実質賃金が上昇しない限り、大きな利上げはできません。そのため、これ以上大きな金利の上昇はないと考えています。

■黒字倒産を防ぐには返済比率とキャッシュフローを意識すること

借金にはキャッシュフローを増やすために、できるだけ長く借りた方が良いという考えもあれば、長期的に保有することで起きるリスクを減らすために、短く借りた方が良いという考えもあります。

色々な考え方がありますが、僕は地方の不動産は良いインフレによって賃金が上がり、モノの値段が上がり、家賃も上がり、不動産の価格も上昇していくという未来は想像しにくいと考えているため、借金は早く返したい派です。

株価が上がっていますが、すべての株が上がっているわけではないのと同じで、特に地方の不動産価格の3極化はどんどん進むでしょう。具体的には次のように分かれます。

①価格上昇の地域
②なだらかに下降する地域
③無価値の地域

借入の話に戻ると、少ないとはいえ金利上昇リスクが上がってきていることは間違いないので、固定期間の更新の際は返済比率を意識して、なるべく余裕のある返済比率を維持することをお勧めします。

不動産は売らない限り現金が出てこない「割れない貯金箱」です。帳簿上にお金がたくさん入っていても、貯金箱がいくつあったとしても、キャッフローがまわらなくなると会社は黒字倒産します(自戒を込めて書いています)

元金均等返済で借金がどんどん減り、帳簿上の財務が健全化していたとしても、キャッシュフローがまわらない、ということも起こりえるので注意が必要です。

金利上昇の波に飲まれることなく、不動産の価値を見極め、インフレの波に乗って、着実に賃貸経営を続けていきましょう。

琵琶湖の夕焼け

無料会員登録

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

西野浩樹(波乗りニーノ)さん

西野浩樹(波乗りニーノ)さんにしのひろき

FPと簿記1級の資格を持つ不動産投資家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1973年
    石川県金沢市に誕生
    流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得
  • □2007年
    社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
    その後、新築を中心に物件を買い進める
  • □2017年
    長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
不動産投資歴
  • □2007年
    富山市内にアパートを新築(7室)売却済み
  • □2008年
    富山市内にアパートを新築(6室)
  • □2009年
    富山市内に借家を新築(2棟)
  • □2010年
    富山市内に借家を新築(2棟)
  • □2011年
    中古戸建購入
  • □2014年
    富山市内にアパートを新築(8室)
  • □2016年
    彦根市内に中古アパート購入(8室)
  • □2017年
    富山市内にアパ―トを新築(10室)
    彦根市内に中古アパートを購入(8室)
    彦根市内にアパートを新築(8室)
    彦根市内に中古戸建購入
  • □2018年
    彦根市内にアパートを新築(8室)
  • □2019年
    アパートを2棟新築(10室×2)
  • □2020年
    アパートを新築(12室)

    中古戸建、中古アパート、新築アパートを順調に増やす

    □2024年
    満室家賃年収約1億円、返済比率は46%年

閉じる

ページの
トップへ