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元銀行員の目から見た合法民泊の稼ぎ方と問題点

岡元公夫さん_画像 第101話

おかげさまで、健美家さんでのコラムも100話を超えました。連載開始は2012年1月で、早いもので5年以上の年月が経っています。

その間に不動産投資を取り巻く環境は大きく変化しています。私自身は、東京23区にターゲットを絞って不動産投資をしていますが、コラム連載を始めてから東京の不動産相場は上昇の一途です。

仮に今現在、フルローンで取得して、ローン完済までキャッシュフローをプラスに維持できる美人物件( 所有権・築浅 )を探すことは、東京23区では困難な状況です。

そこで私は、廃墟と化した任意売却物件や再建築不可物件などを取得・再生したり、シェアハウスや他の付加価値を付けて収益力を向上させてきました。

■ 合法民泊の事業としての可能性

そして近年注目しているのが、民泊ビジネスです。今までも私のコラムの第58話第83話第84話などで民泊について触れてきました。

ですが私個人は、まだ民泊を実際に始めていません。それは事業開始する時は、遵法性を確保しつつ、銀行の融資を利用して、区分マンションなどではなく相応の規模で行おうと考えているからです。

現時点で合法的に民泊を営業できるのは、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例、いわゆる「 特区民泊 」です。しかし、営業できるのは、東京や大阪・福岡などの指定された地域のみ。

さらに、未だ条例を定めていない自治体も多く、指定された地域の中でも営業できる市区町村は多くありません。しかも、自治体の条例によっては、事業者にとって使い勝手がよくなかったりしています。

ですが、今国会では「 特区民泊 」とは別物の民泊新法( 住宅宿泊事業法 )が審議中です。

また、政府の規制改革推進会議が5月23日に安倍首相に提出した答申では、2020年の東京五輪を向けた訪日観光客の増加に対応する為、旅館業法施行令で旅館5室・ホテル10室以上とする最低客室数の下限規制やフロントの規制の撤廃が記載されています。

このように規制緩和の動きがある一方で、今国会では、宿泊施設の無許可営業に対する罰則強化を盛り込んだ旅館業法改正案も提出されています。

民泊をとりまく様々な法整備が進む中、今後民泊をどのように事業化していけばよいか現状を整理して考えてみましょう。



上記の表は、現在の宿泊事業に関わる法律を比較一覧にしたものです。それぞれに一長一短があります。

実際にどの制度を使って宿泊業を営むのがよいかは、立地やコンセプトによって変わります。まずは、それぞれの特徴・メリット・デメリットについて、説明します。

◎営業可能地域

旅館業法・民泊新法は、全国で営業可能です。それに対し、特区民泊は国家戦略特区に指定されているエリアであることに加えて、民泊条例を制定している自治体でなければ営業できません。

◎住居専用地域での営業

旅館業法では住居専用地域での営業は不可です。特区民泊は、自治体によって可能な場合と不可の場合があります。民泊新法では、可能になるようです。

◎営業日数上限

旅館業法・特区民泊は、年間の営業日数に上限はありません。しかし、民泊新法では年間営業日数が180日以内とされるようです。

更に自治体の条例により、それ以下に短縮可能です。ただし、政府は0日( 事実上の禁止 )にはできないようにする方針です。

年間180日とするとかなり厳しいように感じるかもしれません。確かに東京や大阪などの大都市ではホテル・旅館との競合もあり高採算を確保することは難しいでしょう。

しかし、地方では十分採算が取れると考えます。今年3月に観光庁が発表した宿泊旅行統計調査では、昨年の全国の旅館の年間客室稼働率は37.9%、リゾートホテルは57.3%でした。

しかもリゾートホテルについては、東京や大阪、その隣接県で稼働率が70%〜90%にも達しているのに対し、地方では20%台のところもあります。

スキーリゾートや夏の避暑地や海の近くなどピークシーズンとオフシーズンのメリハリの効いている季節性の高いエリアでは、年間180日でも十分可能と考えます。

◎最低宿泊日数

旅館業・民泊新法では、上限・下限はありません。特区民泊は、2泊から9泊までで条例の定める期間以上となっています。

実際、既に条例が施行され営業が始まっているエリアの内、大阪府は2泊3日以上ですが、東京都大田区は最低6泊7日以上と運営するものにとっては厳しい条件です。

このため今年の3月の内閣府の発表では、大田区の認定された民泊施設は、33施設117居室と少ない数に留まっています。

続きは次回に。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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