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融資を受ける為に絶対にしてはいけない決算対策と、してもOKな決算対策

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第108話 著者のプロフィールを見る

2019/4/3 掲載

前回の続きです( 参照:銀行の融資審査基準はどう変わったのか? 融資を受けられる人とそうでない人の違い )。

これからのアパートローンは、サラリーマン・士業などの属性ではなく、従来以上に不動産賃貸業本来の財務内容が融資審査の判断で重要視されます。

■ 融資を受ける際に絶対にしてはいけないこと

今回は、融資を受ける場合に、して良い決算対策と、してはいけない決算対策について解説します。まず、大前提として、粉飾決算( まがい )や違法行為は、絶対いけません。違法行為の最たるものが、二重売買契約、俗にいう「 かきあげ 」です。

例えば、売買価格の9割が融資限度の銀行で1億円の物件を取得する為の融資を受けようとする時に、真の1億円の売買契約書とは別に、偽の1億2千万円の売買契約書を作成し、それを銀行に提出するのです。

すると、1億2千万円の9割にあたる1億800万円の融資が出る算段になります。本当の価格は1億円ですから、諸経費も賄えるオーバーローンとなりますが、「 私文書偽造 」や「 詐欺 」の罪に問われることがあります。預金通帳の改ざんも、同様に罪に問われます。

ただ、銀行にとっては罪を問うことでなく、債...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元公夫さん

岡元公夫さんのブログ


亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。
実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。


■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。


■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年 木造戸建(実態は新築同様)
 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション
 2LDK×1戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟


■ 保有資格

  • 宅地建物取引主任者
  • ファイナンシャルプランナー
  • その他生損保等金融関連諸々
  • 税理士試験科目合格
    (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元公夫さん:著書-1
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元公夫さん:著書-2
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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