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無担保で手軽な融資調達方法(序章)

岡元公夫さん_画像 第11話

最近というか、相変わらず自分の物件では、リフォーム・リノベーションが多いです。退去のたび、物件を取得するたびに100万円単位でお金に羽が生えて飛んでいきます。

不動産投資を始めたころは、家庭や仕事の事情により新築や新築に準じる物件を中心に取得していましたが、近頃はリフォーム・リノベーションが必要な物件を好んで取得しているため、改修費用がかさみます。元々所有していた築古物件もあります。

買ってからの手間や苦労を考えれば、メンテナンスにあまり手間が掛からず、入居付けの楽な新築や築浅の美人物件の方が良いに決まっています。

ただ、自分が主に物件を取得している東京都区内のドミナントエリアでは、そのような美人物件は、表面利回り7%〜8%程度でも、相続対策やその他の事情により売れてしまいます。

その利回り水準ですと、取得した物件単体で長期的にインカムゲインとキャッシュフローを得る不動産賃貸業の目線からは、あまり面白みがありません。

それに対して、平成築RCでも全空のゴミ屋敷だったり、シロアリにやられている物件だったりすると、取得可能者が限られて物件価格が安くなります。

リフォーム・リノベーションで蘇らせることができれば、改修費用を加味しても、表面利回り13%〜20%を確保することも可能です。

シロアリにやられている物件についても、賃料の低い地方や郊外では難しいでしょうが、賃料単価の高いエリアでなら、修繕費を加算しても採算が取れる場合があります。

全空のゴミ屋敷でも、躯体さえしっかりしていれば、残置物を撤去してリフォームすることで、綺麗な美人物件になります。

もちろん、インスペクションをしっかり行い、修繕やリフォームにかかる費用を的確に見積もらないと、予想以上の費用負担がかかり、手掛けてみたら採算が取れなかったという恐れもあります。

ちなみにリフォーム・リノベーションを行うとき、私はオーナーとして企画には参加しますが、セルフリフォームはほとんど行っていません。

物件のコンセプトによって、インスペクション・設計企画・リフォーム・リノベーションそれぞれの専門分野の方々とそのコンセプトに合うチームを組んでいます。

リフォーム・リノベーションを成功させ、高稼働率・高利回りの物件に再生するには、自分なりの良いチームを作れるかどうかにかかっていると思います。

そして、もう一つのポイントは資金調達。

銀行では、物件の新規取得資金は、取得する土地・建物を担保にフルローンで調達することも物件によっては可能です。

しかし、リフォーム・リノベーション資金も一緒に借りようとすると、一部の金融機関のアパートローン以外は、余程財務内容が良い方か、他に提供できる担保がない限りは難しいのが一般的です。

既に取得している物件についても、借入の元金返済が進んでおらず、担保余力がない場合には同様です。

そこで、手許資金が少ない方、またはあっても次の物件取得の為や不意の物入りの為に手許資金を使いたくない場合、リフォーム・リノベーション資金を他の金融機関や公的機関を使い、無担保で調達する必要が出てきます。

私がリフォーム・リノベーション施工時に、その費用を調達するために実際に利用している金融機関や公的機関は、3系統あります。

それは、
1.日本政策金融公庫
2.(東京)信用保証協会
3.信販会社等

です。

政府系・公的・民間と成り立ちも異なれば、特徴も異なり、それぞれに長所・短所があります。これから数回に分けて、それぞれの特徴や長所と短所。そして上手な活用方法について解説していきます。

タイトルで「 無担保で手軽な 」と書きましたが、当然ですが「 誰でも 」というわけではありません。

以前のコラムの第3話第6話で銀行から融資を受ける為に知って実践すると良いことを書きました。

その内容は、銀行に限らず、これから解説する他の民間・公的金融機関にも通じることですので、再度目を通しておいて頂ければと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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