• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

6,438アクセス

融資が厳しい今、すべきこと。嵐の後にはチャンスも。

岡元公夫さん_画像 第111話

前回の続きです。金融庁の検査マニュアルが廃止され、来年以降、各金融機関の融資基準が変わっていく可能性があります。

私としては、銀行が最長融資可能期間について残存耐用年数を基本としていることと、路線価をベースとした積算評価の銀行評価基準を改善していただければと希望しています。

私が銀行で融資担当として自己査定をしていた時から疑問に思っていたことです。ただ、これらもエリアよって大きく差がでるかもしれません。

それでは、今回のコラムでは、銀行の融資スタンスが厳しい昨今、どう行動すればよいか、ポジション別に解説します。

■ 不動産賃貸業のキャリアが長く、財務内容が良い方

現在、銀行はサラリーマン不動産投資家に対する融資は絞ってますが、不動産賃貸業者に対する融資スタンスは変えていないところが多いです。

ここ数年、投資用不動産価格は、金融機関が本来は審査を通してはいけない融資をしていたこともあり、相場が高騰していました。それが融資スタンスが正常化されたおかげで、あるべき水準に戻りつつあります。これから買い時が来るでしょう。

今はまだ、高い時に買った売主との相場観の乖離により成約しづらいですが、長期間売れないと、売主も価格折衝で折れてくるでしょう。

ただ、全ての物件にあてはまるわけではありません。銀行評価額が売買価格より高く、残存耐用年数が短い物件程、その傾向が強いでしょう。

■ 今から不動産を買い進めたい方

@、自己資金を増やす

これを言ったら身も蓋もありませんが、銀行は財務内容が良い方に貸したがります。銀行は、晴れている時は傘を貸したがり、雨が降ったら傘を取り上げます。

これについて、とやかく批判しても始まりません。まずは貸してもらえるように自己資金を増やすことです。1千万円、1億円といった額である必要はありません。まずは数百万円からでよいのです。

取得する物件に、より多くの自己資金を投入して、単体のキャッシュフローを長期間プラスにするということが、融資が通りやすくなるポイントといえます。

A、トラックレコードを向上させる

ここでいうトラックレコードとは、過去の不動産賃貸業運営成績や借入実績のことです。銀行は最低3年間の確定申告書や決算書、実際の運営状況を比較分析して、融資の可否判断・融資条件設定を行う傾向にあります。

B、@とAを踏まえて、現時点で、どう行動すれば良いか

まずは、大型一棟物マンションなどを狙うのではなく、自己資金を多く投入して小型アパート・築古戸建て・中古区分マンションなどを取得し、運営することです。

規模は小さくても、高い入居率・家賃水準を維持し、管理・運営も適切に行えている不動産賃貸経営者であることを銀行にアピールできるようにします。

そうしておくことで、次に融資姿勢が積極に転じた時に、先んじて大口融資を受けられるようになるでしょう。

■ 適正相場より高い価格水準で物件を取得してしまった方

ここ最近、短期間で物件を買い進められた方々の中には、いきなりの家賃の下落・入居率の低下・想定以上の修繕費等の費用負担に苦しめられている方も少なくありません。

物件選定も融資付けも管理も、全て業者任せだったという方が多いようです。取得してしまったものは仕方ありません。まずは現状を改善しましょう。

頑張って成功している大家さん達も、皆さんいろいろと努力して、今があります。

・自ら賃貸仲介客付け会社にアピールする
・自ら空室に内見セットを設置する
・管理会社任せだった原状回復費・修繕費を精査し、コストカットに努める
・管理会社への管理委託をやめ、自主管理するetc,etc...

方法はいくつもあります。収益改善に努めましょう。

■ 最後に

私は平成初めに銀行員になり、バブル絶頂期からバブル崩壊、ITバブル、リーマンショック等諸々の景気の波を銀行員の立場として、融資先の大家さん・不動産投資家の方々と体験してきました。

不動産相場は、その時の景気動向や銀行の融資姿勢によって大きく左右されます。ここ数年の間に不動産投資を始めた方々にとっては、最近の不動産投資マーケットは、とまどうこともあるでしよう。

ただ、私は長年の銀行員・大家としての経験の中で、次のように考えるようになりました。

〇良い時も悪い時もある
〇悪い時こそチャンスがある
〇悪い時にチャンスを掴み取れる体制を作ろう


百人いれば百通りの不動産投資手法があります。それぞれのポジションでやるべきこと、取るべき道も違います。

一般事業会社の設備投資意欲低下で、銀行は融資先に困っています。そんな中、ある程度、想定収支が読めて、担保で保全される投資用不動産向け融資は、銀行にとって魅力的です。

今の融資スタンスは、一部の銀行から遠からず改善していくことでしょう。是非、ご自身のトラックレコード・財務内容を向上させ、チャンスを掴み取ってください。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ