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コロナ騒動で投資家がすべきこと、してはいけないこと

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第115話

2020/3/6 掲載

世間は、新型コロナウイルスの話題で持ちきりですね。不動産賃貸業界においても影響が出つつあります。大きく分けると、住居系、店舗・事務所系、宿泊系となります。

■ 店舗・事務所系の今後

まず店舗・事務所系ですが、現場では感染拡大阻止のため、テレワークの推進や飲み会・イベント等の自粛が行われています。

大家の立場では直ちに影響が出るものではありませんが、これを機に働き方改革の一環としてのテレワークにアクセルが掛かる可能性があります。そうすると事務所の需要が減り、家賃下落につながる可能性があります。

また、店舗需要も飲食店系は中長期的には回復しますが、今回の後遺症以外に5Gも合わせた更なるネット通販の普及により物販系店舗需要は減少する可能性が高いでしょう。

■ 住宅設備の供給遅延に対して

次に住居系ですが、既に影響が出ているものとして中国で生産しているトイレ、ウォシュレット、キッチン、IHクッキングヒーター、バス、給湯器、建具などの製品や部品の納品の遅れがあげられます。

これは、旧正月明けからウイルス封じ込めのため従業員が帰省先から戻ってこれなかったり経過観察等で出社できなかったりで、生産ラインが停止したり、満足に稼働できないことによります。

メーカーもTOTO、LIXIL、パナソニック、クリナップ他大手どころが軒並みで、他社製品に振り替え困難な物も多いです。この納品遅延により新築やリノベ中の物件の工期の遅れにつながっています。

新築や既にリノベ中の物件は仕方ないですが、これから退去後の短期間で繁忙期中に間に合うようにリフォーム・リノベを検討している場合は、製品の供給状況を確認して、リフォーム・リノベ内容を決めるのが肝要です。



■ 住居系入居者は早期に確保したほうが良い

働き方改革や慢性的な人手不足で一昨年から「 引っ越し難民 」が多見されるようになりました。昨年はそれに加えてヤマト系引っ越し会社の新規の引越しの受注停止、そしてレオパレス問題による転居者の増加があり、引き続き「 引っ越し難民 」が発生しました。

このような状況から企業も転勤の時期を3月末から4月初めに集中しないようになりつつあります。今年の肌感覚としては、2月に退去や退去予告が多いですが、次の入居が決まるのも早いです。

しかし、今後はどうでしょう? 政府は2月26日に大規模イベントについて今後2週間は自粛し、中止や延期などの措置を取るよう呼び掛けました。

更に3月に入り「 換気が悪く人が密集した場所 」「 不特定多数の人が接触する恐れが高い場所 」は感染拡大のリスクがあると指摘。イベントを開催する際は、規模の大小を問わず風通しの悪い場所をつくらず至近距離で会話する環境にしないよう要請しました。

また企業に対してテレワークや時差出勤を推奨しています。経済活動に多種多様な影響を及ぼしている昨今、不急の異動を控えて変事に備える企業も多いことでしょう。

このような状況を鑑みると今年の繁忙期後半戦は異動による転居が減ると予想されます。大家としては、募集条件を下げても早めに入居者を確保したほうが良いかもしれません。

■ ホテル・民泊等の宿泊系の資金繰り

昨年来の日韓関係の悪化による韓国人観光客の激減に加えて今回の新型コロナウイルスによる国内外全体の宿泊需要が低迷しています。

更にインバウンド・オリンピック需要を当て込んでの近年のホテルの建設ラッシュで需給バランスは大きく崩れました。その影響により、既に一部の旅館が倒産しています。

しかし、新型コロナウイルスの影響は長期的なものではありません。治療薬やワクチンが開発されれば、いずれ終息に向かうでしょう。その時までどう資金繰りをどうすればいいでしょうか?

ここでは営業努力により経常損益がトントン程度で既存借入の元金返済まで手が回らない時について解説します。とれる手段は大きく2つあります。

@既存借入の返済猶予( =リスケ )を借りている銀行に依頼する
A( 他の金融機関も含めて )追加で融資を受ける


既存借入の返済猶予を受けると銀行から不良債権と認定され、追加の融資を受けることができなくなる可能性があります。ですので、まずは追加の融資を受けることに注力しましょう。

経済産業省は新型コロナウイルスにより影響を受けている中小企業者への資金繰り支援措置として、セーフティネット保証4号の発動することを決定しました。

また、宿泊業などをセーフティネット保証5号の対象業種の追加指定を行うことを決定しました。これらの措置により、信用保証協会で一般保証と別枠の保証が利用可能となり、銀行を通じて経営安定資金を調達しやすくなります。

また、日本政策金融公庫でも「 新型コロナウイルス感染症にかかる衛生環境激変特別貸付 」の取り扱いを開始しています。これらの支援策を活用し、沈静化するまで資金繰りを乗り切りましょう。

最後に、追加で資金を調達する時に、急を要するとしても高利のノンバンクやキャッシングを多用することはやめましょう。その取引履歴が銀行からの新規融資の妨げになることがあります。



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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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