• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

5,270アクセス

2021年新型コロナ禍中の不動産市況と取るべき不動産戦略は?

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第125話

2021/1/11 掲載

■ アメリカ大統領選の影響はあるのか?

本コラムも総アクセス数が昨年末に200万を越えました。読者さんの期待が、とてもプレッシャーになっています。微力ながら、これからも自分の経験や体験を振り絞って、皆さんの為になるコラムを執筆していく所存です。

さて、年を越しましたが、相変わらず新型コロナが、世界中で猛威を奮っています。日本でも全国で感染者数が増加し、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県では緊急事態宣言が再発令されました。

また、イギリスや南アフリカでの変異種は、感染力が高かったり、子供や若者も重症化しやすくなる可能性があるとのこと。ワクチンは、世界で接種が始まりましたが、有効性割合や効果持続期間もまだ明確ではなく、接種数もまだ限られていることから、終息にはまだ当分時間が掛かるでしょう。

そして、アメリカでは、議会がバイデン次期大統領の大統領選当選を正式に認定。更にジョージア州で行われた上院2議席をめぐる決選投票で、両議席ともに民主党候補が当選を確実とし、メディアの事前予想を覆し、民主党が上院の支配権を確保しました。

このような状況下、不動産市況は、どうなるのでしょうか? 短期的・中長期的に読み解きたいと思います。

■ 世界の実体経済は傷みつつある

世界の実体経済は、傷みつつあります。平成バブルの崩壊は日本限定でした。リーマンショックは世界的でしたが、影響は金融・不動産業界が主でした。それが、今回は全世界の多くの人々に影響が及んでいます。

リーマンショックの時に直接危機的状況に陥ったのは、レバレッジを効かせた一部の金融業界や不動産業界であったことから、各国の政府・中央銀行の支援も、儲けていた者に対する救済支援に世論がネガティブであったことから、限られていました。

しかし、今回は違います。新型コロナ対策を第3次世界大戦級と比喩される方もいるぐらいです。世界各国を見ても、戦時並みの規制を取っている国も少なくありません。当然に世界中で諸々の緊急財政措置が繰り出されています。

新型コロナ対策に対応した世界の財政支出や金融支援は1,400兆円を超えたとも言われています。世界中の国家債務は第2次大戦後を超えて過去最大となります。しかも、この額は、今後更に膨らむでしょう。

この2,000兆円を超えるかもしれない多額の資金は、もちろんコロナ禍で困っている人々や事業者を支えることになります。しかし、その一部は、どうしても投資マーケットに流入してきます。最近の株式市場や暗号資産の相場をみても、如実に反映されています。

■ 東京圏は世界的に見てどうなのか?

マクロの不動産相場は、東京・主要大都市・郊外・地方など、コロナ禍前からそれぞれの地域性・人口動態などによって動きが異なっていました。このコラムでは、主に東京圏、そして、このコラムの一番の読者層であろう個人投資家が狙う居住用物件に絞って話します。

東京圏を埼玉・千葉・神奈川を含む1都3県とすると、総務省のデータでは2020年初めで3,675万人ほどです。その内、東京23区の住人が957万ほどになります。

次に面積ですが、東京都都市整備局のデータによると東京23区全域の面積は約627平方キロメートル。その内、山手線内側が約10%、環6内側が約29%、環7内側が約51%となります。

ちなみにシンガポールの面積は、30年前ぐらいは23区とほぼ同じでしたが、今は埋め立てにより15%程度大きくなっています。また、香港の面積は、1,100平方キロメートルで、23区より約75%大きいです。

台北市の面積は271平方キロメートルで23区の約43%です。ただ、台北については、周辺に新北市・基隆市・桃園市などを合わせた東京圏のような台北都市圏があります。

なぜ、ここでシンガポール・香港・台北について述べたかと言うと、日本の不動産を買う外国の投資家たちは、これらの都市の不動産も買ったり、また、これらの都市に住んでいたりするからです。

私は外国の投資家に日本の不動産を紹介する事業もしており、実際に彼らと交流しています。中には彼の地のメガ大家さん・ギガ大家さんもいます。

彼らは、別に日本の、そして東京の物件だけをターゲットにしているわけではありません。世界中で投資先を探しています。香港や台北の物件は、山手線内側の物件より相場が高かったりもします。

一時、ベイエリアの新築タワマンで外国人投資家の買いが目立っていましたが、普通の中古一棟物や区分マンションの買い意欲も旺盛です。

■ サラリーマン大家さんのライバルは多い

最近、融資が厳しくなったとサラリーマン大家さんの友人から聞きますが、不動産投資におけるプレイヤーのうち、サラリーマン大家さんや、そこから専業大家さんになった方の占める割合は少数です。

では多数はどんな人かというと、地主大家さん、自己資金の運用や相続税対策を目的に不動産を買う資産家、外国人投資家、国内外の機関投資家などがあげられます。ライバルは多いのです。

ただ、それぞれに得手不得手があります。「 彼を知り己を知れば百戦危うからず 」「 之を知るものは勝ち、知らざる者は勝たず 」。孫子の有名な格言ですね。

上記データは、基礎的事項ですが、記憶しておくと、人がどう動くか、人や投資資金を受け入れるキャパがどれぐらいあるのか、それによって相場がどう動くか予想する際に役に立ちます。

続きは次回に

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

ページの
トップへ