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日本でFIREするには不動産投資が良い理由

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第135話 著者のプロフィールを見る

2021/10/31 掲載

最近、投資家仲間との会話やメディアの情報で「 FIRE 」なるフレーズをよく聞くようになりました。

私が不動産投資を始めた10数年前から、「 アーリーリタイア 」や「 セミリタイア 」というフレーズは投資家の間でよく使っていましたが、この「 FIRE 」は聞いていて、若干意味合いが違うようです。

今回は、「 FIRE 」の自分なりの定義づけと、日本でFIREするには不動産投資が良い理由について述べます。

■ アメリカ式FIREは日本では難しい?

まず「 FIRE 」とはFinancial Independence, Retire Earlyとのこと。直訳すると「 経済的自立と早期リタイア 」となります。ただ、アーリーリタイアはリタイア後は仕事をせず、それまでの貯蓄の利息や元本切り崩し、そして退職金や年金などで生活していくものです。

それに対し、FIREでは、ある程度の資産を築いてリタイアした後は、その資産を投資などに回して、そこからの利息や配当等の所得で生活費を賄い、資産を切り崩すことなく生活していくものです。

また、アーリーリタイアのイメージとしては、定年より5年とか10年早く退職するといった感じですが、FIREでは、30代40代などそれよりも早期のリタイアを目指すのが主流になっています。

欧米でFIREを提唱している方々は、以下の2点をクリアできれば、FIREを達成できるとしています。

  • 〇貯蓄率を高め、生活費の25年分を貯蓄する。
  • 〇投資の物価調整後の実質利回りを4%以上にする。

ただ、生活費はFIRE達成前は節約して貯蓄にまわし、達成後も節約することになります。

節約したとしても生活費25年分を貯蓄することは、並大抵のことではありません。欧米では成果主義が主で、能力・実力があれば新人・若手でも高収入・高所得を得ることが可能です。

しかし、日本の多くの企業では成果主義が浸透しつつも年功序列が根強く残っており、若いうちから給与所得だけでFIREに向けて貯蓄していくことは困難なことが多いと言わざるを得ません。

また、低成長の日本では、貯蓄した資金を有価証券や金融商品等への投資で今後数十年間利回り4%以上を継続して維持していけることへの確実性に疑問が残ります。

ここ直近30年の状況を見ても、経済的にはバブル崩壊・リーマンショック、温室効果ガスの排出量の削減のための産業構造の変化、国際政治では冷戦終結・中国台頭と大きく変わり続けています。金融投資環境が今の状況のまま今後数十年続くとは考えられません。

■ 不動産投資でFIREした人たち

私自身17年前に不動産投資を始めて12年前にFIRE( 当時はセミリタイアと言ってました )しました。また、同じころに不動産を買い進めた大家仲間にもFIREされている方々や、FIREはしていないけれどできる体制が整っている方々が多見されます。

貯蓄などの自己資金が少なくても金融機関から融資を受けてレバレッジをきかすことにより、早期に生活費の25年分以上の純資産を築き、実質利回り4%以上を安定的に維持しています。

もちろん不動産投資をしたからといって、誰でも容易く安定的なFIREを達成できるわけではありません。エリアによっては、物件の供給過多・人口減少等の理由により、家賃の下落・空室率の上昇などのリスクがあります。また建物は経年劣化するので、メンテナンス費用も掛かります。

ですが、銀行員として18年間勤め、自ら不動産投資をしつつ金融商品を顧客に提案していた身としては、不動産投資は目利きさえしっかりと行えば、同じリスク水準の金融商品に比べ、長期にわたって安定して高収益を得られることを実感しています。

■ 不動産投資なら経済環境の変化に対応できる

仮に、FIRE後に貯蓄した資金を株式や金融商品等で運用して生活していたとします。経済情勢の激変で元本を毀損したり、利回りが下がって生活費を賄えなくなったりすれば、再び労働者として働く必要があるかもしれません。

欧米では転職が一般的で、能力・実力があれば、労働者として数年・十数年のブランクがあっても、FIRE前と同等の収入を得ることが可能なのだと思います。

それに対し、日本は終身雇用に基づく年功序列型賃金制度がまだまだ主流です。高齢になってからの転職で、転職前の条件以上で就労できる方は限られています。いわんや、勤め人としてブランクがあったらなおさらでしょう。

では、不動産投資でFIREした場合はどうでしようか。不動産投資が有価証券や金融商品投資と根本的に違うのは、現物の不動産投資は実際は「 投資 」ではなく「 事業 」であるという点です。

仮に、物件の管理を全て管理会社に任せて、その状況でFIREしたとします。その後、家賃の下落・空室率の上昇・修繕費の想定外の負担などで、生活費を賄えなくなったとします。
そのような状況になった場合、管理の一部または全部を自主管理にすることにより、可処分所得を増やすことができます。

また、新規に収益物件を取得し、事業拡大により所得を増やすことも一手でしょう。一般賃貸物件を民泊やシェアハウスなどに転換し、自らの労働力を投入することにより高収益化を図ることも可能です。

このように、被雇用者に戻ることなく、リカバリーできるところが不動産投資でFIREする強みだと思います。

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元公夫さん

岡元公夫さんのブログ


亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。
実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。


■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。


■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年 木造戸建(実態は新築同様)
 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション
 2LDK×1戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟


■ 保有資格

  • 宅地建物取引主任者
  • ファイナンシャルプランナー
  • その他生損保等金融関連諸々
  • 税理士試験科目合格
    (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元公夫さん:著書-1
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元公夫さん:著書-2
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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