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日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?【後編】

岡元公夫さん_画像 第14話

今回は、前回に続き、日本政策金融公庫の利用に関して、面談時の注意点や事業計画書作成のポイントについて説明します。

■ 面談にテクニックはあるか?

まず、たくさんの大家さんに融資を申し込むときのコツを聞かれますが、私は日本公庫については、あまり小手先のテクニックを使おうとせず、素直な気持ちで書類を作成し、担当者の方に会い、相談して、指導してもらうのが良いと思っています。

私も都市銀行の融資担当者として、過去には毎日、何人ものお客様と面談していました。その経験から言えることは、融資担当者は、確定申告書・決算書を読み解いて、不可解な点をあぶりだすプロだということです。

融資希望者との面談では、融資に直接関係しないような何気ない会話も絡めつつ、着実に裏付けを取り、審査をします。数棟規模の大家さんの実態把握は、熟練の融資担当者であれば、さほど時間はかかりません。

毎日のように各金融機関の方々と面談・折衝している経営者の方や経理・財務担当者の方なら、コツのようなものも身に付くかもしれません。しかし、小規模な大家さんは金融機関との対応の回数が限られていますので、慣れようがありません。

仮に小手先のテクニックを使ってもすぐバレます。というより、初めから頭隠して尻隠さずになることは明白です。日本公庫の担当者にとっても同じことでしょう。

前回前々回でも話していますが、日本公庫は民間金融機関を補完する為の金融機関ですので、創業間もない事業者・小さな事業者・財務内容が芳しくない事業者にも優しいハードルの低い金融機関です。

国策として新しい企業を支援していますので、素直に経営指導してもらうぐらいの心構えで接して頂ければと思います。

■「 投資資金 」は融資対象外

このような新規・小規模の大家さんにも優しい日本公庫ですが、気を付けねばならない点が一点あります。それは、日本公庫は、あくまで事業資金を融資するのであって、投資( 投機 )資金は融資対象外であるということです。

「 設備投資 」は良いのです。しかし、「 不動産投資 」というと誤解されるケースが多くなります。私自身の銀行員時代の経験から言っても、バブル崩壊後、融資の申し入れを受ける時に「 不動産投資資金 」として申し込みを受けたことはありません。

また、民間金融機関は、事業者でないサラリーマンの方にもアパートローンとして融資しますが、日本公庫は、あくまで個人にせよ法人にせよ「 事業者 」に対する融資しか取り扱っていません。

不動産賃貸業者として大家業を営んでおり、その為に必要な資金の融資を希望しているという前提のもとに、借入申込書や事業計画書等の書類を作成し、面談に臨んで頂ければと思います。

間違っても「 不動産投資でサラリーマンをリタイア 」とか「 不労所得を得たい 」といった意識ではいけません。不動産投資家として、または相続対策として収益不動産を所有したい( している )というスタンスでは、融資の対象外とみなされます。

■ 事業計画書は自分で作る

借り入れ申し込み時や面談時に提出する事業計画書についてですが、日本公庫所定の企業概要書や創業計画書は、一般事業会社を主対象として構成されており、不動産賃貸業には必ずしも適したものではありません。

企業概要書の記載内容については、埋められるところは埋めるとして、それ以外に簡単で結構ですから、自分なりに作成した方が良いと思います。
ただし、無理してまで緻密に作成する必要はありません。

私は、初めて飛び込みで日本公庫に資産保有法人のリフォーム資金の融資の申し込みに行った時に、下の写真のような個人と資産保有法人の長期収支シミュレーションを作成して持参しました。




後日、担当者と面談したのですが、あまりに詳細緻密な資料であったことから、当初金融斡旋屋の類がバックに付いているのではないかと軽く疑われていました。
元銀行員で融資担当者だったと明記した経歴書も添付していたのですが・・・。

日本公庫の国民生活事業部門は、小さなお店や町工場等を主な融資先としており、緻密な収支シミュレーションや資金繰り表を作成されていないところがほとんどです。

そんな中で、創業間もない事業者が、あまりにも詳細で緻密な事業計画を持ち込んだりすると、背後に金融斡旋屋やエセコンサルが付いているのではないかと疑われます。

金融機関は、その類の方々をとても嫌ってます。その方々から裏で指導を受けた事業者に対する融資は、不良債権となる確率が極めて高いからです。

ですから、大家さんはあくまで自分が勉強した上での最善の事業計画書を準備すれば良いと思います。事業計画書を丸投げして誰かに作成してもらえば、あとの面談時にボロが出ることになります。

また、大家さんで普段そのような業務に縁がないのに、緻密な資料を作成できる場合には、なぜ詳しい書類が作成できるのか、説明できるように考えておいた方が良いでしょう。

今まで経理・財務の仕事に携わっていなかった方でも、大家さんを目指して、または大家さんになってから簿記等の勉強をされている方もいらっしゃいます。その努力の成果として作成された資料でしたら、金融機関は大いに評価し、融資のプラス材料にもなるでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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