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以前断られた銀行でも融資が出る?信用保証協会の保証とは。

岡元公夫さん_画像 第15話

無担保のリフォーム資金を借りるときや、新しく収益不動産を取得したいとき、金融機関を開拓するために活用できるのが、「 信用保証協会 」です。

保証協会の保証付なら、前に融資を断られた金融機関でも、融資が出ることがあります。

私は、現役銀行員時代には融資担当者の立場で、そして今は大家さんとして保証を受ける立場で、信用保証協会と接しています。

■ 信用保証協会の役割

保証協会は、事業に積極的に取り組む中小企業者の潜在的信用力、将来性、発展性を見い出して、中小企業が金融機関から事業資金の融資を受けるとき、保証人となって信用力を補完し、金融の円滑化を図っている公的な機関です。

前回まで3回にわたって説明した「 日本政策金融公庫 」と違い、自らが融資することはありません。あくまでも、金融機関が融資をするときに保証人の役目を果たすための機関です。

保証協会の保証を受けている金融機関は、借主がお金を返済できなくなっても、融資残高の80%( 一部制度融資は100% )を保証協会に肩代わりしてもらえます。
そのため、金融機関から見るとプロパー融資( =金融機関が全てリスクを負う融資 )よりも貸し出しのハードルが下がるのです。

保証協会の1企業に対する保証の限度額は普通保証が2億円、無担保保証が8,000万円で合計2億8,000万円。保証付融資合計額が8,000万円以下の場合は、原則として無担保です。

※ 制度融資等で特別の規定のあるものには、その規定に則ります。また、保証付融資の合計額が8,000万円以下でも、担保を求められるケースもあります。

保証期間( =融資期間 )は、無担保で原則10年です。担保付では20年の借入が可能という制度がありますが、利用するにはいろいろな条件をクリアする必要があります。

慣れないうちは、無担保のリフォーム資金か小型高利回り物件の取得に活用するのが良いでしょう。

■ 信用保証協会を使うメリット・デメリット

金融機関から融資を受けるとき、保証協会に保証してもらうには、保証料が必要です。この保証料は金融機関ではなく、融資を受ける借入人が支払います。

もちろん金融機関に支払う金利も別にかかりますから、一見するとプロパー融資の金利負担に保証協会用の保証料が上乗せされて、コストが余計にかっているようにも見えます。

しかし、一慨にそうともいえないのです。保証協会を活用することには、以下のようなメリットがあるからです。

1)プロパー融資も出やすくなる

今まで門前払いされていた、または審査を受けても最終的に謝絶されていた金融機関から融資が受けられる可能性が高まります。

また、金融機関は一度取引をすると、新規で申し込んだ場合に比較して融資が出やすくなります。普段は保証協会の保証付き融資のみで、プロパー融資が出にくかった人も、一度、取引実績を作ることで、その後の銀行の方針等によっては、プロパー融資を受けられる可能性が出てきます。

2)実質金利が良くなることもある

実は金融機関宛の金利に保証協会宛の保証料を加味した実質金利負担は、単純に2つの金利を足して決められるわけではありません。

金融機関は、借入人の財務内容( 第4話第5話参照 )、融資期間、担保等によって、それぞれの借入人に対する金利水準を内部ルールで決めています。

もしも、保証協会の保証がない状態でプロパー融資を受けられたとしても、その金利はこの2つの金利を合わせたものよりずっと高くなっていたかもしれません。

保証協会の保証制度の中には、都道府県や市町村が保証料や金利を補助するものがあります。これらを利用することで、プロパー融資よりもお得に融資を受けられることがあります。

■ 便利な経営自己判断システム

保証協会の保証料は、保証を受ける人によって変わります。基本となる保証料率は金融機関が融資残高の20%の貸し倒れリスクを負担する時に適用される「 責任共有保証料率 」で決まります。

料率は0.45%〜1.9%の9区分あり、「 中小企業信用リスク情報データベース 」( 以下「 CRD 」といいます )を基準に、借入人の確定決算内容を評価して、区分が決められます。

CRDは、平成13年に経済産業省( 中小企業庁 )の発案により、中小企業金融の円滑化を支援することを目的に創設されたデータベースで、約200の金融機関等が会員になっています。約277万の中小企業データが蓄積されている中小企業に関する日本最大のデータベースです。

このCRDが提供している無料サービスに、自社の財務データを入力するだけで、即時に財務状況と経営危機度を把握できる「 経営自己診断システム 」というものがあります。

http://k-sindan.smrj.go.jp/crd/servlet/diagnosis.CRD_0100

2期分の簡単な決算内容で、自分の会社がどの位置にあるかを診断してくれます。

このシステムを使うと、決算対策を練るときや、新たな収益不動産の取得を検討しているときに、その先に想定される決算内容を入力することで、「 これを買ったら、財務状況がどう変化するか 」をシミュレーションできます。

不動産賃貸業の業界水準と自分の会社の財務指標値を比較することも可能です。業界水準と比べて安全か、気を付けねばならないか、はたまた倒産寸前かがわかりますので、ぜひ一度お試しください。

続きは次回に。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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