• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

32,967アクセス

その借入をすると、次の融資が受けられません!

岡元公夫さん_画像 第18話

前回のコラムに対して、ブログの読者さんから次のような質問を頂きました。

「 ノンバンクから担保のない借入をすると、次の物件を購入する時に金融機関によっては不利になりませんか? 」

この質問に答える前に、ひとつ、注意する点が一つあります。
それは、「 ノンバンクからの担保のない借入 」という言葉について、
1、「 ノンバンクからの借り入れ 」
2、「 担保のない借り入れ 」

の2つに分けて考える必要があるということです。

■ 担保のない借入が不利になるとは限らない

順序が逆になりますが、まずは2の「 担保のない借入 」について説明します。
正直なところ、「 担保のない借入を受けているかどうか 」を気にすることには、あまり意味がありません。

最近、健美家コラムで説明している「 日本政策金融公庫 」「 信用保証協会の保証 」を利用した無担保融資についても、同様です。

場合によっては不利になるどころか、銀行から無担保の融資をうけている人が他の金融機関から融資をうける際、「 あの銀行が無担保で融資をしているぐらいの方だから 」とプラス評価をされることもあるくらいです。

また、ノンバンクに限らず、Aという銀行からは担保範囲内で融資を実行されたけれど、Bという銀行が改めて評価をしたら、融資額は担保評価以上だった=「 担保のない融資 」と判断されるようなこともありえます。

金融機関が融資を受けようとする人を審査する時のポイントは、
1、その借入人トータルのバランスシート( 貸借対照表 )がマイナス( 債務超過 )でないこと
2、純資産がプラスという前提で、その比率・実額がどれだけ大きいか

ということです。

「 担保のない借入 」の影響は、あくまでも全体の中の一部でしかないのです。

■ ノンバンクと銀行は何が違うのか?

次に、今回の質問のポイントになる 「 ノンバンクからの借入 」について説明いたします。
ノンバンクとは銀行、信用金庫、信用組合以外の金融機関という意味です。簡単にいうと、融資のみを実行していて、預金や送金等の為替業務を取り扱わない金融機関のことをいいます。

一般の方から見たら「 ノンバンク 」は一つのカテゴリーでとらえられているようですが、金融業界の中では細分化されています。業態としては、主に次のようなものがあげられます。

1、クレジットカード・信販:主に一般消費者向け
2、消費者金融:個人への貸付がメイン( 通称「 サラリーマン金融 」⇒サラ金 )
3、事業者金融:事業者への貸付がメイン( 通称「 商工ローン 」あるいは手形割引業者 )
4、リース:事業者への貸付がメイン

この中で、大家さんに馴染みがあるのは、1の「 クレジットカード・信販 」でしょうか。

■ クレジットカードの「 キャッシング枠 」に要注意

クレジットカードの利用で気を付けなければならないのが、キャッシングです。
金融機関によっては、キャッシングを利用していなくても、その枠あるだけで、新規融資の審査の時に借入残高に算入するところがあります。

お付き合いやポイント・マイレージ狙い等で多数のクレジットカードを所有している方は注意が必要です。私は多数のクレジットカードを用途によって使い分けていますが、不要なキャッシング枠は自分からカード会社に申し出て、枠を減額するかなくしてもらっています。

余談ですが、サラリーマン大家さんが、サラリーマンを卒業して、セミリタイアしたり、起業したりすると、新規にクレジットカードを作ることが困難になるケースがよくあります。
サラリーマン卒業後に海外に行く機会が多い等、クレジットカードが必用になる方は、卒業前に作成しておいたほうが良いでしょう。

■ ポイントはどの程度の金利で借りているか

話しを戻して、大家さんが利用してはいけない借り入れについて説明します。

1のクレジットカード・信販会社からの多額のキャッシング
※海外旅行時等の少額のキャッシングは可
2の消費者金融全般
3の事業者金融のうち年利が10%を超えるような商工ローン業者からの融資

銀行がノンバンクからの借り入れで気にするのは、その貸付の金利水準です。上記の借入の金利は年率10%を超えている場合が多く、そのような高金利の借入は、借りた側の資金繰りを圧迫し、最終的に破綻に至る可能性が高くなります。

前回紹介したクレジット会社を利用した無担保のリフォームローンは、銀行にとっての認識は、4のリースに近いといえます。
リースとは、事業者が設備等を購入し、その事業者に対してその物件を比較的長期にわたり賃貸する取引のことです。

ですので、ノンバンクからの借り入れをしていてもクレジット会社からのリフォームローンで金利水準が銀行並みか、銀行より若干高い程度でしたら、問題はないでしょう。

■ 自分の与信情報を確認してみよう

最後に銀行やクレジットカード・割賦販売等の事業を営む企業が、貸付の申し込みを受けた時に照会する指定信用情報機関の開示報告書の見方のホームページのアドレスを掲載します。

□ 全国銀行個人信用情報センター( 銀行・信用金庫等が利用 )
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/index/kaiji0004.pdf

□ CIC( クレジット会社・消費者ローン会社等が利用 )
http://www.cic.co.jp/qa/documents/kaijimikata_cic1.pdf

銀行やノンバンクで与信取引を受けている個人の方が、どのような契約内容・取引状況で登録されているかを確認できます。
契約内容についても、証書貸付か個品割賦かキャッシングか明示されています。

利用者本人でしたら開示してもらえますので、気になる方は開示してもらうのもよいでしょう。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ