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資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法

岡元公夫さん_画像 第20話

■ キャッシュフローを加速させる方法

大家さんが、不動産投資を進めていくうえで、キャッシュフローを向上させていくには、いろいろな手段があります。

1、賃貸収益不動産自体を安く買う
2、金融機関からの借入金利の利率を低くする
3、管理や修繕にかかるコストを削減する


ただし、これらの手段は普通、取引の相手方との交渉が必要です。自分のキャッシュフローを向上させることが、相手のキャッシュフローを減少させることになりやすいため、相手がこちらの要求を受け入れてくれないこともよくあります。

もちろん、それを踏まえたうえで、不動産を安く買う、そして費用を削減していく努力は大切なことといえます。

その他に、大きくキャッシュフローを向上させていていく手段として
4、節税
があります。

本日は、この部分について説明します。不動産投資を行う上で、節税の知識は不可欠です。上記の1〜3の努力で利益を上げても、その利益にかかる所得税や住民税などの税金に無頓着でいれば、手残りは減ってしまうからです。

2012年12月現在、日本では個人の所得に対する所得税などの税率は、低い方で15%、高い方では50%にもなります( 年間の課税所得金額が1,800万円を超える場合 )。 大家以外にサラリーマンの給与などがある方は全体の所得が増えるため、税率が高くなります。

■ 所得に対する税金を法律に則って削減する方法

そこで、節税の勉強が必要になってきます。
所得に対する税金を法律に則って削減する方法が「 資産管理会社 」を使った節税です。

資産管理会社には、所得税などの節税以外にもメリットがあります。代々の地主大家さんには、資産の維持を目的として資産管理会社を使い、相続税を削減している方もいます。

これから数回に分けて、資産管理会社を使うメリットやどのように使っていけば良いかについて説明していきたいと思います。

まず、「 資産管理会社 」について定義づけします。

資産管理会社は、「 不動産管理会社 」や「 資産保有会社 」とも呼ばれます。ここでは、大家さんが所有している賃貸不動産の管理のほかに、賃貸不動産そのものを所有する法人とします。

■ 資産管理会社が節税になる3つの理由

それではなぜ、資産管理会社を使うと節税ができるのでしょうか? その理由は、大きく分けて以下の3つです。

1)所得が分散される

賃貸収益不動産を本人が所有している場合、その物件からの不動産所得は当然にその本人の所得になります。日本の所得税は累進税率を採用しており、所得金額が多くなるほど税率が上がっていきます。

この所得金額は、サラリーマンの方の給与所得や、他の事業を経営していれば、その事業所得と合算した金額になります。
既に不動産賃貸業以外の所得が多く、所得税率が高い方は、不動産投資を始めて、いきなり高い税率がかかることになります。

そこで不動産収入の一部を資産管理会社に移したり、資産管理会社自体が賃貸不動産を所有することにより、所得の分散をはかり、所得税率を下げることができます。

2)所得税率と法人税率の格差を利用する

個人の場合、所得に対しては、所得税・住民税がかかります。年間の課税所得金額が1,800万円を超えると、所得税などの税率は50%にもなります。

これに対し、資産管理会社は法人ですので、かかってくる税金は法人税・住民税です。
資本金1億円以下の中小法人の法人税などの税率は、今現在で所得金額800万円以下の部分に対するものが21.1%、所得金額800万円超の部分に対する税率が35.2%。

それが平成24年4月1日以降開始事業年度からは、所得金額800万円以下の部分に対する税率が19.1%、所得金額800万円超の部分に対する税率が32.5%と引き下げられます。
この税率は3年後には更に引き下げられる予定です。

*法人税や所得税など以外にも、法人や、個人でもある一定規模の大家さんになると事業税がかかりますが、説明が複雑で難しくなるので、ここでは省略します。

このように、同じ収益賃貸不動産を取得・運営するにしても所得が多くなると、本人が所有するのと資産管理会社が所有するのとでは、かかる税金が大きく異なってきます。

3)生前贈与と同様の効果がある。

本人の収入の一部を資産管理会社に移し、資産管理会社から給与として家族の収入にすることにより、本人の資金を贈与するのと同じ効果が得られます。
家族が働いていない場合や働いていても収入が多くない場合は、贈与税の税率より所得税などの税率の方が低いケースが多いです。

資産管理会社には、このようにいろいろな節税効果があります。

続きは次回に。

*実際に節税に活用する場合は、事前に税理士にご相談ください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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