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『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤

岡元公夫さん_画像 第24話

今年の繁忙期も中盤となりました。

昨年秋から、自分の物件や管理委託を受けている物件で、10数件の退去がありました。また退去予告も何件か受けています。

昨年の繁忙期に比べて総戸数は増えていますので、そのことを勘案すると件数は若干多いぐらいでしょうか。

大家になって最初のころは、築浅の物件はともかく、築30年程度のマンションで退去があると、それは一大事でした。

退去後の部屋を見ても、どうすれば良いかわかりません。そのままクリーニングするだけで貸して良いのか、リフォーム・リノベーションをしなければならないのか。

自分の所有物件以外は、アパート・マンションの室内を見る機会がなかったので客観的な基準になるものが全くありませんでした。自主管理でしたので、相談する相手もいませんでした。

不動産投資・賃貸に関する本も何冊か読んでいましたが、原状回復やリフォーム・リノベーションについて、実際に現場を想像できるように詳しく書いてあるものは、あまり見かけなかったと思います。

そこで最初のうちは、地元の小さい工務店さんに原状回復をお願いしましたが、客付力アップにつながる提案はなく、破損している設備を更新したり、壁紙の汚れている部分を貼り直す程度でした。

その後は、SNSや大家さん向けのセミナー・懇親会で知り合った大家さんの物件を見学させてもらったり、業者さん主催の物件見学会に参加して、実際のリフォーム・リノベーション事例を数多く見学するようになりました。

おかげさまで、現在では物件の立地やコンセプトにあわせて、コストパフォーマンスの良い適切なリフォーム・リノベーションができるようになってきたと思っています。

実例として、大家を始めたころは、次のような空室をそのまま清掃して貸していました。



東京都内山手線沿線の物件ですが、成約に数か月かかり、賃料も周辺の同じ間取り・築年数の物件と同じ水準でした。

その後、この物件については退去のあるごとにいろいろな工務店さんやリノベ業者さんと、リフォーム・リノベーションを試行錯誤しつつ、重ねてきました。

最近は次の写真のように、キッチンと奥の部屋の仕切りをなくし、太陽光が差し込むよう開放的にして、床も無垢材を使い、ナチュラル感を出すコンセプトに集約しています。



リフォーム費用はそれなりにかかりますが、賃料も2割程度上がって空室期間も大幅に短くなりました。今も丁度、同じ物件の別の部屋をリノベ工事中ですが、工事着工前に新しい入居者が決まっています。

リフォーム資金は、「 第17話〜銀行でも公庫でもない!無担保で手軽なリフォームローンとは?〜 」で説明しているローンを利用しており、その元利金返済と減価償却を勘案した総合的なキャッシュフローはリフォーム前よりアップしています。

この物件については、築30年を超えていることから、水道配管はボロボロで、退去毎にいずれにせよ大規模なリフォームをしなければなりません。どうせやり直すならと長期の賃貸経営を見据えて、より付加価値のあるリノベーションを行っています。

仮にキャッシュフローがリノベ費用により若干下がるとしても、賃料水準が上がることにより、入居者さんの質もそれに連れられて上がります。

個々の入居者さんの質が上がると、物件全体の環境も向上し、資産価値が上がり、管理もしやすくなります。良い方向への好循環が始まります。

では、全ての物件を退去のあるごとに、お金をかけてリノベーションしているかというとそういうわけではありません。

こちらは築10年過ぎのマンションです。設備はまだまだ使えます。



そこで、クロスを一部アクセントクロスに貼り替え、床もダークブラウンのクッションフロアから、明るめのフロアタイルにしました。



以前のオーナーは、室内の照明も付けていなかったようです。今は、標準設備として付けています。これで内見時の印象は見違えります。

特に繁忙期は日が暮れるのが早く、内見時が夜になることも。照明が付いていなければ内見のしようがありません。このように、物件ごとに費用対効果を考え、リフォーム・リノベーションをしています。

おかげさまで、繁忙期は、退去があってから1ヶ月以内には、ほぼ入居が決まります。稼働率は、物件にもよりますが95%〜98%ぐらいをキープしています。

どのようにリフォーム・リノベーションをすれば良いかは、ネット媒体や書籍等紙媒体でも勉強できますが、一番大切なのは、実際のリフォーム・リノベーション物件を数多く見ることだと思っています。

最近は、賃貸物件に特化したリフォーム業者さんも増え、完成後の物件見学会・内覧会も増えています。物件見学会・内覧会は、参加無料であることが多いので、積極的に参加することをおすすめします。

そして自分の物件にあったコンセプトと費用対効果の良いリフォーム・リノベーションを検討してください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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