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○○物件の客付苦戦でわかった賃貸マーケットの変化

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第25話 著者のプロフィールを見る

2013/3/8 掲載

■ 山手線沿線の1LDKで4カ月の空室が発生

今シーズンの繁忙期の入居者募集で、最近ではあまりなかった判断ミスをしてしまいました。そのせいで、昨年の10月に空いた1室について、客付に時間がかかってしまいました。

その部屋は、東京都区内の山手線沿線築6年木造アパートの1LDK。山手線沿線ですから、条件設定さえ間違わなければ1ヶ月、長くても2か月あれば次の入居者が決まるはずです。

今回もオフシーズンからの募集とはいえ、さほど次の入居者が決まるまで、時間を要さないと考えていました。入居者募集時には、もちろん周辺の競合物件の相場をチェックして、スペック的に割高でない賃料に設定しました。

ところが、11月、12月と内見は何件かあったのですが、決まりません。そして、年を越してからも、何件か内見はあるものの、決まらず…。

この物件をよく知っていて、いつも入居者を決めてくれている大手客付仲介会社に出向いて状況を確認しても、募集条件が他の競合物件に比して高いわけでなく、このままの条件で募集しましょうとの返答。

しかし、2月になり、さすがにまずいと3%ほど募集賃料を引き下げました。そこからほどなく、最近になって取引を...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元公夫さん

岡元公夫さんのブログ


亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。
実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。


■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。


■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年 木造戸建(実態は新築同様)
 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション
 2LDK×1戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟


■ 保有資格

  • 宅地建物取引主任者
  • ファイナンシャルプランナー
  • その他生損保等金融関連諸々
  • 税理士試験科目合格
    (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元公夫さん:著書-1
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元公夫さん:著書-2
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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