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コンセプトをつけてキャッシュフローをアップさせている賃貸物件

岡元公夫さん_画像 第27話

繁忙期は、新規に入居者を募集する物件の内見会が数多く開催されます。また、大家さん同士でお互いの物件を見学しあうような機会も増加します。

この繁忙期も、新築のマンションやアパート、コンセプトのしっかりしたシェアハウス、築古リノベ物件等々、いろいろな賃貸物件を見学させてもらいました。

■ インパクトのあった2つの物件

次の写真は、最近見学した中で、一番インパクトがあった「 Tokyo Apartment 」です。2010年3月竣工の築浅物件。小さな家が積み重なったようなイメージです。





鉄骨造なのかな?と思いきや、なんと木造でした。次の写真でもわかるように、筋違いがしっかりしているので、東日本大震災でも問題は起きなかったそうです。

実際に、部屋の中で20人を超える見学者が動き回っても、揺れは感じませんでした。



外からデザインを見たときは、実際の居住性を心配しましたが、室内に1時間以上いても居心地は良く、くつろげました。一般のアパートに比べて開口部やサンルーフが大きく、白の壁面との相乗効果もあり、開放感が印象的でした。

水回りも、オシャレにコーディネートされています。バス・トイレ・洗面の水回りと生活スペースがガラスで区切られているため、実際の面積より広く感じます。



次の写真は、前の写真の物件から一駅離れたところにある築36年の木造リノベ物件「 サクラ・アパートメント 」です。

天井板を外し、梁や小屋束( =母屋を支える垂直部材 )をあえて見せることでナチュラル感を出しています。間仕切り壁には丸みを帯びた開口部をつくり、やわらかさを演出しています。



水回りはローコストでシンプルな造りですが、新設のため清潔感があります。シャワーとトイレの間の間仕切りは透明。限られた空間の中で開放感を確保する仕組みです。



■ 賃貸激戦区で長期的に勝ち抜くための工夫

この2物件は、東京23区城北エリアのほぼ同じところにあります。周辺には、昭和時代からの木賃物件が多数存在し、現在もマンションやアパートが次々と建てられている賃貸激戦区です。

紹介した「 Tokyo Apartment 」を新築した大家さんも、そのことを十分に認識しており、長期的に競争力のある物件を作ることを目指したそうです。

構造が複雑なので、もちろん建築コストは嵩みますが、他にない特徴を際立たせたことで、長期的に賃料を高水準で維持でき、空室期間も短くなることが見込まれます。

次に紹介した「 サクラ・アパートメント 」はもともと、6畳4戸と4畳半2戸の計6戸の風呂なしアパート。リノベ前の入居は1戸のみで、家賃は37,000円ほどだったそうです。

それを4戸のシャワー付物件にリノベし、新家賃を66,000円〜79,000円に設定しています。

また、今回、写真は掲載しませんでしたが、知人の大家さんたちがこの繁忙期に、同じエリアでRCマンションや鉄骨アパートを新築されました。

RCマンションの方は防音性能を強化した楽器演奏可マンション。鉄骨アパートの方はハウスメーカーさんの商品ですが、外構や室内のクロスの配色・オリジナルの設備等にオーナーのこだわりを反映し、コンセプトを付けています。

このように、競争が激しいエリアでは、どの大家さんも、キャッシュフローや客付力をアップさせるために様々な工夫を凝らしています。

■ お金をかけずにコンセプトのある物件を作る方法

ここまで読んで、「 建物や設備に多額の投資をしなければコンセプト物件をつくることはできないのか… 」と思われた方もいるかもしれません。しかし、そんなことはありません。

この3月に、東京ドーム近くに新規オープンするシェアハウスを見学したのですが、その物件は家具や什器備品に、さほど費用はかけていませんでした。( 建物のコンバージョンには、それなりの費用はかかったと思いますが )

その物件は、3月25日に入居を開始し、3日間で14室中13室が埋まったそうです。このコラムが公開されるころには、きっと満室でしょう。

このシェアハウスのコンセプトは「 国内留学 」。外国人と日本人が一緒に暮らすシェアハウスです。その特徴がうけて、同シリーズのシェアハウスの中には、入居待ちのものもあるということでした。

もちろん運営には、プラスアルファのスキルを要します。しかし、他者が参入しづらい分、高収益が見込めるのは間違いありません。

どんな人にでも、得意分野や好きなことがあるものです。小さなことでも良いのです。それを自分の物件のコンセプト付けに生かすことで、キャッシュフローや客付力アップにつなげていただければと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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