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どうなる?金融機関の融資スタンスと金利動向

岡元公夫さん_画像 第28話

ここ最近、金融機関の不動産融資に対するスタンスが積極的になっています。

日銀の金融緩和による潤沢な資金の一部が不動産マーケットに流れ込んでいます。REIT( 不動産投資信託 )などに対するノンリコースローンの伸びも顕著です。

このような資金の流れは現状、不動産業者さんやREITに対するものが主となっていますが、今後、我々個人レベルの大家さんに対してはどうなっていくのでしょうか?

■ 個人大家さんへの融資姿勢を決める2つのポイント

不動産というと同じカテゴリーと思われがちですが、金融機関は、融資を審査する前提として、「 不動産業( 主に開発 ) 」と「 不動産賃貸業 」とにカテゴリーを分けて、スタンスを決めているところが大半です。

「 不動産業 」に対する融資は、短期の融資が多く、融資スタンスは、その時のマーケットの変化に敏感に反応します。「 不動産賃貸業 」でもオフィスや商業・店舗系については、景気の影響を受けやすく、同様のことがいえます。

一方、賃貸住宅をメインとする私たち「 個人の大家さん 」に対する融資姿勢はどうでしょう。私は、次の2つの理由から、すぐに大きく変化することはないだろうと考えています。

1 )賃貸住宅の賃料水準が全体的に上がる兆候がないこと。
2 )この数年の実際の融資取り組みで培った成功例・失敗例の蓄積により、資産家でない方へのアパートローンの融資審査基準がある程度確立して、融資スタンスのブレが小さくなっていること。


■ フルローンが出ていた時代は「 特別 」だった

一部には、( 私も勤めていた )某都銀が地方物件にフルローンを出していた頃の融資スタンスが基準となって残っていて、現在のサラリーマン大家さんへの融資スタンスを「 あまり積極的でない 」と捉えている方もいらっしゃるようです。

しかし、20年近く銀行で不動産融資の業務に携わり、現在も自ら借り手、そして不動産コンサルタントとしていろいろな金融機関の方と情報交換している身としては、当時の融資スタンスが特別であり、現在は、紆余曲折のうえに落ち着いた安定している状況と考えます。

もちろん、個々の金融機関によって、融資スタンスは様々です。サラリーマン大家さんへのアパートローン融資に積極的に取り組んでいるところもあれば、地主大家さんや資産家への節税対策としての収益不動産融資を去年に続いて遂行しているところもあります。

また、地方の地場の金融機関をみても、消極的なところもあれば、その金融機関のエリア内で流動性の高い一部のエリア( 例えば札幌 )に対しては、積極的な融資スタンスをとっているところもあります。

その中で注意してほしいのは、銀行の姿勢はずっと同じであることはありえないということです。平成バブルもリーマンショック前のミニバブルも、ある時期に始まった金融機関の融資の引き締めにより、弾けてしまったことを忘れてはいけません。

■ 金利が上がり始めてからのヘッジでは間に合わない

最近の日銀が推し進める「 異次元の金融緩和 」は、大幅な円安・株高を進める一方、長期国債を主とした債券市場には動揺を与えています。4月初めに急激に低下した長期国債の金利は、数日を経て急上昇し、4月初めの水準に戻っています。

先日は、アパートローンの金利の指標にもなる長期プライムレートが約1年半ぶりに引き上げられました。

アベノミクスが期待の段階から実行の段階に入り、仮に市場の期待値を下回ったなら、国債の暴落、長期金利の大幅上昇というレバレッジを効かせている大家さんにとって面白くないシナリオもないとは限りません。

借入返済比率が高い方、借入期間が長期にわたる方は、低金利の今のうちにリスクヘッジとしての金利の固定化も検討した方が良いかもしれません。

金利が上がる兆候がでてからでいいやと思う方もいらっしゃいますが、世界的な事例をみても、長期金利が上がり始めてからでは、ヘッジが間に合わないことが多々あるようです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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