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「一戸目が買えない人」に区分マンションをすすめる理由

岡元公夫さん_画像 第32話

日本経済や社会を取り巻く環境が大きく変わり不安定さが増す中で、現在とは別の安定した収入源確保として不動産投資を新たに始めたいという方は多く、私も日々相談を受けています。

その中には不動産投資についてセミナーや書籍で熱心に勉強されている方も少なくありません。不思議なのが、長年勉強されていて、自己資金もそれなりにあるのに、最初の物件がなかなか買えないという方が珍しくないことです。

私の銀行員時代の同期に、実家が大家さんで、本人はファイナンシャルプランナー最高峰のCFPの資格を持ち、ずっと銀行で個人向けに資産運用コンサルタントをしている友人がいます。

彼と一緒に飲んでいると、いつも「 不動産投資を始めたい 」という言葉が出ます。それももう、随分と前からです。しかし、踏み出すのに何の問題もなさそうな彼でさえ、まだ行動に移せていません。

それほど不動産投資というのは、人によっては始めるまでのハードルが高いものなのでしょう。

とはいえ、始めるのに慎重になることは恥ずかしいことではありません。不動産投資は一般的に、現在の年収の数倍から数十倍以上の資金が必用ですし、失敗する可能性ももちろんあるからです。

私自身、無理にすすめるつもりはまったくありません。それでも、やっぱり始めたいという方は、少ないリスクでスタートして経験を積んでいくのが良いのではないでしょうか。

最近の私は、最初のステップをなかなか踏み出せない方には、「 まずは東京都区内の中古区分マンション1室を取得してみてはどうですか? 」といっています。

都区内の物件をすすめるのは、賃貸需要が安定しており、賃料の値付けを間違わなければ長期間空室になる懸念が少なく、管理・運営も比較的ラクだからです。

■ 一棟物ほど管理の手間がかからない

区分所有マンションの場合、一棟物のアパートやマンション等と異なり、共用部分の管理は管理組合や管理組合から委託された管理会社が行うのが通常です。

所有者は管理組合の一員として管理に参加することはあっても、すべてを自分で直接判断・運営していく必要はありません。そのため、かかる時間や手間は限定的です。

専有部分の賃貸管理について、管理会社に任せるか、自主管理にするかは、自分がこの先、どのような形で不動産投資をしていきたいかによって、取るべき手段が異なります。

自分の手は動かさず、将来的にも管理はすべて管理会社に任せるつもりという方は、最初の1室から管理を委託するのも良いでしょう。

反対に、賃貸募集やリフォームの仕方を工夫したり、賃貸仲介業者さんや工務店さん等とチームを構築して、収益を向上させていこうと考えているならば、自主管理がおすすめです。

管理を委託するのと違い、手間がかかったり、失敗や心労が増えたりしますが、今後の不動産賃貸経営を考えると得られるものは多く、やる意義はあると思います。

次の物件から管理会社に管理を任せるにしても、実際に自分が取り組んで経験した上で任せるのと、何も経験せずに任せるのでは、賃貸不動産の経営者として、管理会社との交渉能力に差が出ます。

■ 大きな魅力は売却のしやすさ

誰でも、やってみて初めてわかることがあります。最初の1室は大家業が自分に合っているか、自分の力でどこまでできるかといったことを判断するためのものと考えるといいと思います。

そういう意味でも、区分マンションは最初の投資物件として向いています。自分の投資スタイルにあっていないことがわかって物件を手離すことを決めた場合も、都区内の区分なら売りやすいからです。

前に述べたように、都区内の区分マンションは、賃貸需要も比較的安定しており、売買マーケットも大きく、売買相場が形成されています。そのため、売却にも一棟物ほど時間がかからないのです。

売りやすいというメリットは、撤退のための売却だけでなく、次に一棟物を買うための自己資金を作りたいから売るというような場合にも活きてきます。

いずれにせよ、比較的気軽に挑戦できて、いざとなれば売却しやすいのは、都区内の区分ならではといえます。

■ どの段階で一棟物に進めばいいのか

ここまでいいことばかりを書きましたが、実は区分マンションには、売買価格に対する担保価値が低く、融資が付きにくいという傾向があります。

全く融資が付かないというわけではないものの、一棟物に比べると、必要資金に対する融資割合・融資期間・金利等の条件で劣ることが多いのが通常です。

また、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いた実質利回りも、一棟物より低い傾向にあります。手軽に始められて管理がラクな分、このようなデメリットもあるのです。

「 中古区分マンションから始めたら、その後もずっと同じやり方を続けた方がいいですか? 」と質問されることがあります。

その答えですが、短期間で賃料収入を増やし、金融機関から見た財務内容を向上させたい方は、区分マンションの取得は多くて数戸に留め、一棟物にシフトした方が良いということになるでしょう。

※反対に、本業をがんばりながら、借金をせずに収益不動産をコツコツと買い増していきたいという方は、区分所有を買い増ししていくのが向いていると思います。

私が東京在住ということで、初心者の方の最初のステップとしては東京都区内の区分マンションをすすめていますが、地方の物件がいけないというわけでもありません。

不動産賃貸経営は、全国どこでも、成功できると思っています。もし、自分が大家業を営んでいきたいエリアが決まっているならば、そのエリアで最初のステップを踏み出すのも良いでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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