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退去につながる●●●●の失敗

岡元公夫さん_画像 第36話

このコラムを書いている今、東京は40度近い猛暑です。気象庁の発表では東京都区内の気温は40度を超えていないようですが、コンクリートやアスファルト上の体感温度は間違いなく40度を超えるでしょう。

建物も熱せられます。鉄筋コンクリートの建物は躯体自体に蓄熱しているので、夜になっても室温はなかなか下がりません。このような時にエアコンが故障すると、入居者さんは大変です。昼も夜も生活に支障をきたします。

■ 季節によって変わるエアコン故障の対応

エアコンの故障は、6月〜7月の暑くなり始めのシーズン、冷房を入れた時に発覚するケースが多いです。その時期なら、メーカーさんや工事業者さんに連絡して、数日のうちに故障のあった部屋に修理に来てもらいます。

部品がない等の理由により、その場で修理が完了しない場合には、さらに日をあらためて来てもらって問題のない場合もあります。まだ気温もそう高くないので、入居者さんも我慢してくれるのです。

しかし、猛暑真っ只中では、そうもいきません。先日、私の物件でエアコントラブルがありました。入居者さんから連絡があって駆けつけてみると、冷風吹き出し口から水がポタポタと・・・。

地下鉄の通路の漏水時のようにビニールを加工してバケツに水が溜まるようにして、エアコン自体は止めなくても大丈夫なようにしたため、入居者さんへの影響は最小限に抑えられました。

また、数年前にオフィスビルの開発運営会社でプロパティマネジメントの責任者をしていた時に、あるオフィスビルのワンフロア全体の冷房が故障したことがありました。その時は、すぐに扇風機や冷風機を調達し、届けた記憶があります。

設備が故障することはやむを得ないところがあります。故障した時の為にバックアップの設備を付けたり、予防交換していたら、コストもかかります。そのコストが賃借料に反映することを良しとしない入居者さんも多いです。

■ コストより大切な入居者さんへの配慮

では、大家はどうしたらいいのか? 大事なポイントは、設備が故障した時にすぐに対応し、できるだけ迅速に復旧させるか、すぐには復旧できないまでも入居者さんにかける迷惑を低減することです。

ある管理会社さんにお話を聞いたところ、大家さんによっては、猛暑の中でも、まず管理会社に故障したエアコンをチェックに行かせ、そのあと管理会社経由で電気工事業者さんに修理の見積もりを出させ、高かったら自分で新品を手配するという方がいらっしゃるとのこと。

入居者さんからクレームを受けて、エアコンが使えるようになるまで2週間程度( ! )かかる場合もあるそうです。ヒートアイランドと化している都市では、ありえない話しです。

私の場合は、入居者さんから連絡を受けると、すぐに現場に行って状態を確認します。すると、まれにですがリモコンの故障等が原因で本体には全く問題がなく、無事に再稼働するケースなどもあります。

機能しない場合には、すぐに家電量販店をいくつか巡り、最速で取り付け工事ができるお店で新品を調達し、工事の依頼をします。その際にコストは気にしますが、最優先ではありません。

■ 保証期間を過ぎていれば新品に交換

保証期間を過ぎている場合は、修理の手配はせず、新品を買って交換します。その方がメリットが多いからです。

エアコンは、保証期間外で修理してもらうと、出張費等の手間賃だけで数万円かかることもあります。また、修理してもらっても、年数が経ってくると、再び故障する可能性も高くなります。

それだけでなく、エアコンの室内機の表面の樹脂は、経年劣化により黄ばんできます。クロスの貼り替えをしたあとは、特に目立ち、入居募集時のマイナス点となります。

修理を依頼するのと、新品に交換するのは数万円の差です。再度の故障リスクや現在の入居者さんの新品交換による満足度、そして今後の新規入居者募集の時のメリットを考えたら、新品に交換した方が得と考えます。

ちなみに、今まで、保証期間内でエアコンが壊れたことが一度ありました。その時はメーカーさんに修理の依頼をすると同時に、家電量販店で新品の取り付け工事の依頼も行いました。

そして、修理の方が早く完了したので、新品のエアコンの取り付け工事は延期してもらい、それは後日、退去のあった他の物件に取り付けてもらいました。

■ 禍を転じて福と為す

エアコンではありませんが、以前、ある物件でお風呂のバランス釜が故障したことがあります。その時も修理は依頼せず、新品の給湯器を部屋の外側に設置してもらいました。

バランス釜から外部給湯器への交換でしたので、ついでに浴槽もゆったりと浸かれる大きいものに交換しました。数日の間、お風呂は使えなかったですが、その入居者さんにはとても感謝されました。

「 禍を転じて福と為す 」のことわざ通り、なにかトラブルがあった時に、お客様に満足してもらえる誠意をもった迅速な対応を心がけることが、テナントリテンションの向上につながると考えます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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