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歴史に学ばない業界人たち。

岡元公夫さん_画像 第40話

最近、東京や主要都市の不動産の価格は上昇傾向にあります。不動産の価格がいつまで上がるのか、そして下がるのか。また、どのエリアが上がるのか、また上がらないで下がり続けるのか、不動産投資をされる方なら当然に気になりますよね。

私も毎日のように不動産投資家さん、不動産業界や金融機関の方々と意見を交換していますが、皆さんそれぞれ意見が異なります。

■ 専門家でも予測できない不動産市場の動き

不動産の価格は、その時の実需・金融・税制・景況感・世界的な経済状況、その他、各種政策そして災害や事件などの突発的な出来事が絡み合って形成されます。

実際に5年前、10年前、20年前の不動産の専門家やプロの方々の予測やコメントを読み返していても、ずっと的確にマーケットの動きについて当てている方は、ほとんどいないように見受けられます。

私が不動産投資において相場を読む時は、もちろん専門家の意見も参考にします。特に長期的・マクロ的な動きを読むときにはとても参考になります。

ただし、実物不動産は世界に同じものは存在しません。全てが唯一無二の存在です。同じエリアにあっても、物件の種類によって異なる値動きをすることも多々あります。

ですから、不動産価格の先行きを予測する時は、人口や世帯数の推移、鉄道や公共設備などのインフラの計画、長期的な政策、自然災害に対するリスクを基に、自分なりに投資したいエリアの長期的な相場の方向性をまず決めること。

そして次に、日々動いている政治経済や起きている自然災害などの出来事を、自分の投資エリアに落とし込んで方針を修正する、時には思い切って転進するというやり方が良いように思われます。

大家さんの投資は時に借入返済に20年、長い場合は30年を超える場合もあります。その間には、当初のシミュレーションや長期事業計画の内容を大きく変える出来事もあるでしょう。むしろ、予定通りずっと進んでいく方が、珍しいかもしれません。

その例として、私の過去20年の間の銀行員時代のエピソードをいくつかあげてみます。

■ 融資の金利が10%の時代があった

私は、平成初めのころに銀行員になりました。当時はバブルの名残りがあるころで、入行して1カ月間の研修のあと、東京都港区の某支店に配属されました。不動産バブルの中心地の一角です。

銀行が支店を増やし、総合職が足りない頃で、配属して、すぐに融資担当として個人のローンや法人のプロパー融資の業務を手掛けました。

今は銀行に収益不動産を取得するための融資を申し込む時に、「 不動産投資資金を貸してください 」というのは禁句ですよね。あくまで、不動産賃貸業者が設備資金を借りるというのが前提となっています。

それが、その当時は、株式投資目的の融資も実行しましたし、不動産担保の空き枠で資金使途の確認不要、出し入れ自由という融資枠をパッケージ商品として個人のお客様にも提供もしていました。その融資枠を使って区分マンション投資をする方もいらっしゃいました。

マンション建築資金の稟議を書くときは、家賃は毎年数パーセント上昇が前提のシミュレーションが当然でした。ひるがえってバブル末期は預金金利が6〜8%の時代です。融資の金利は10%程度になることもありました。借入の返済比率が100%近くになることも。

それらの融資の稟議は、本部で認可されることになっていました。もし返済できなくなったら、その融資対象物件や他の共同担保物件を売却して回収できると銀行は考えていました。

その後、バブルが崩壊してどのような状況に陥ったかは、ご存知の方も多いでしょう。こちらについては、長くなるのでまたの機会に・・・。

■ バブル崩壊後の惨状を知らない不動産会社社長

ここ最近、不動産投資を始められた方々のみならず、40代50代の不動産業界のプロや専門家の方々でも、その時の状況を現場で直接経験している方は、話してみると結構少なかったりします。なぜなら社会人になってすぐ不動産業界に入ったとしても、若いうちは営業畑であることが多いからです。

また、営業といっても今のようなインカムゲイン狙いの不動産投資はあまり一般的ではなかったため、当時のコンサルティングスキルが業界全体でみても低かったという影響もあるのでしょう。

リーマンショックの前に、新興上場不動産会社の当時アラフォーの経営者の方と話す機会がありました。その方が言っていた言葉が今でも鮮明に記憶に残っています。

「 土地は無限ではなく有限である。だから上がることはあっても下がることはない。不動産の価格はまだまだ上がり続けるだろう 」

そのつい数年前まで、バブル崩壊の後片付けに奔走し、バブルの爪痕がまだ記憶に生々しく残っていた身としては、絶句するほかありませんでした・・・。

不動産業界に入りたての方から聞くなら笑い話にもなりますが、上場企業の経営者の方から、そのセリフを聞くとは思ってもいませんでした。もちろん、その会社は今は存在しません。

このように、ちょっとしたエピソードからも、この20年ほどの間にも、不動産を取り巻く常識がどんどん変わっていることがわかります。その当時は常識として当たり前に受け入れられていたことが、数年後には非常識になるのが現実です。

さて、気になる「 不動産価格はいつまで上がるのか? 」についてですが、不動産価格に影響するであろう今ある要因を考えるだけでも、賃料相場・売買価格ともに大きく動いていくことが予想されます。

この続きは次回に。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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