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表面利回りだけで判断すると失敗しますPart1

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第46話

2014/1/20 掲載

私が現役銀行員時代に大家業を始めたころに、不思議に思ったのは「 表面利回り 」を重要な指標としてる方が多かったことです。

私は長年銀行で融資の実務に携わっていましたが、大家業を始めて不動産投資本などで勉強するまで、「 表面利回り 」という単語を知りませんでした。

この「 表面利回り 」は、銀行が使う財務分析指標では、「 総資産回転率 」が類似しています。「 総資産回転率 」は「 総資本回転率 」とも言い、回転率が大きいほど、少ない資産で大きい売上高を獲得したことになります。

いいかえれば、事業に投資した資産がどれだけ有効に活用されたかを示す指標ということです。

しかし、このふたつには違う点もあります。
それは、「 総資産回転率 」では物件取得時の諸経費が計算に含まれますが、「 表面利回り 」には含まれていないということです。

計算式にすると次のようになります。

「 表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100 」
「 総資産回転率=年間家賃収入÷( 自己資金+借入金 )×100 」
※ 総資産( 総資本 )とは自己資金( 自己資本 )+借入金( 他人資本 )

■ 融資の審査の際に「 表面利回り 」は意味が...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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