表面利回りだけで判断すると失敗しますPart1

私が現役銀行員時代に大家業を始めたころに、不思議に思ったのは「 表面利回り 」を重要な指標としてる方が多かったことです。

私は長年銀行で融資の実務に携わっていましたが、大家業を始めて不動産投資本などで勉強するまで、「 表面利回り 」という単語を知りませんでした。

この「 表面利回り 」は、銀行が使う財務分析指標では、「 総資産回転率 」が類似しています。「 総資産回転率 」は「 総資本回転率 」とも言い、回転率が大きいほど、少ない資産で大きい売上高を獲得したことになります。

いいかえれば、事業に投資した資産がどれだけ有効に活用されたかを示す指標ということです。

しかし、このふたつには違う点もあります。
それは、「 総資産回転率 」では物件取得時の諸経費が計算に含まれますが、「 表面利回り 」には含まれていないということです。

計算式にすると次のようになります。

「 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×１００ 」
「 総資産回転率＝年間家賃収入÷（ 自己資金＋借入金 ）×１００ 」
※ 総資産（ 総資本 ）とは自己資金（ 自己資本 ）＋借入金（ 他人資本 ）

■ 融資の審査の際に「 表面利回り 」は意味が...