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どうしたら今の不動産市況の中で、投資家として成長できるのか?

岡元公夫さん_画像 第49話

会社員としての収入アップが見込めない中で、不動産投資を検討している人が増えています。とはいえ、初期投資をガツンと最初にかけるものはリスク面で心配。そこで、会社員がリスクを抑えながら、時間と手間をほとんどかけず、手軽に始められる不動産投資の方法を紹介してもらえませんか・・・?

出版社の方からそんな依頼を受けて、「 元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法 」という本を出版しました。

内容は、これから不動産投資をはじめたい方のために、まずリスクの少ない中古区分マンション投資から不動産投資を開始し、その後相応の不動産経営スキルが身についてから一棟物に転進していくためのやり方を紹介したものです。

実は、少し前までは、自分が「 気軽で手ごろ 」「 区分マンション 」から不動産投資を始めることを薦める本を書くとは思いませんでした。というのも、私自身の不動産投資手法は、「 自主管理で労働力投入 」そして区分マンションではなく「 一棟物 」が主体だからです。

多分、数年前なら、執筆依頼をお断りしていたでしょう。それなのに、なぜ今回、依頼を受けたかというと、このところ、規模の大きい一棟物から不動産投資を始めるには、取り巻く環境がかなり厳しくなっているからです。

収益不動産に対する投資熱が高まり、新たに不動産投資を始めたい方が増え、外国人投資家の日本の不動産への投資熱も上がっています。 一方、修繕やリフォームの手間が少なく、管理しやすい築浅の一棟物は、平成初めのバブル崩壊から新築が減った影響で、売りに出される物件自体が多くありません。

需要が増えているのに供給が減っているため、収益不動産の価格は上昇( 利回りは低下 )し、良さそうな物件はすぐに売れてしまいます。じっくり調査をしてから買い付けを入れていては、他の投資家の方に先を越されてしまうため、十分に調査できず、時には現地にも行かず取得を決めるケースも増えているのです。

このように過熱する一方の「 一棟物市場 」の中に、まだまだ自分の投資基準が定まっておらず、物件診断能力も未熟な初心者の方が参入していくことは、とても危険です。実際に高値掴みをしたり、想定していた以上に修繕や維持にコストのかかる物件を取得してしまい、その後苦労されているケースも多いようです。

不動産投資で規模を拡大していくには、区分マンション投資は時間がかかります。ですから、本来は最初から一棟物を手掛けたほうが良いと、私自身は思っています。

しかし、自己資金の少ない初心者の方に優良な物件の情報がまわってくる可能性は、今の不動産市況を鑑みると極めて低いでしょう。かといって、書籍やセミナーで勉強ばかりしていても、賃貸経営に必要な実際のスキルは身につきませんし、不動産業者や金融機関からもずっと初心者として扱れることになります。

そこで、まずは少ない投資額でリスクの低いところから大家業を始めて実績をつくり、投資環境が好転した時に一気に飛躍できるように備えるというのも、この市場の中では有効な手法である、と考えるようになりました。

不動産投資を取り巻く環境は、本当にめまぐるしく変わっています。時代背景や市場の動きを無視して、○○式といったやり方にこだわっていると、かえって大切な部分を見落とすことになるので、注意が必要といえるでしょう。

最後に少し宣伝ですが、本著を購入して頂いた方には、「 不動産投資をゼロから始めたサラリーマン大家さんの代表格 」である赤井誠さんと私の対談コンテンツなどをプレゼントする予定です。

本の内容としては、他で得られそうな基礎的なことは極力省き、大局的な不動産市況の予測の仕方から、大家業に必要な小技・裏技まで自分の経験に基づき幅広く解説しています。かなりの部分が区分マンション限定ではなく、一棟物でも活用できます。投資家の皆さんの参考になれば嬉しく思います。

岡本さん本

※ 目次を私のブログに掲載しています。
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-965.htm

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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