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キレイだけど臭い部屋 〜 見落としがちな空室の理由とその対策〜

岡元公夫さん_画像 第55話

6月になり、急に暑くなりました。この時期は繁忙期を過ぎて内見者の数も減る傾向にあります。そこで気を付けなければならないのは、長期間空室になった部屋の環境維持です。

最近は、よくお客様と一緒に自社で管理していない物件を内見しに行く機会が増えました。そこで見かけるのが、次の写真のように「 水道を使わせないようにしている部屋 」です。



写真のような張紙は、洗面台以外にトイレやキッチンのシンクでもよく見かけます。確かに、綺麗にクリーニングしたキッチンのシンクなどは、鏡のように光が反射して見ていて気持ちが良いです。

水を流すと、水の跡が残り曇ってしまいますし、トイレも注意書きをしないと内見者が使って、汚れる場合もあるでしょう。せっかく内見の為に綺麗にしたのですから、水道の使用を禁止したい気持ちはよくわかります。

ただ、水を止めるなら、排水トラップの封水切れに気を付けねばなりません。排水トラップとは、下の図の例のように排水管に水が溜まるようにして、排水経路を水で塞ぐことにより、その先の配水管からの臭気や虫の浸入を防ぐ仕組みのことです。



暑くなってくると、この排水トラップ内の封水が蒸発しやすくなり、数週間でトラップとしての機能を失うようになります。すると、下水管から臭気や虫が室内に侵入することになります。

室内をどんなに綺麗にリフォームしたり、クリーニングしたりして見栄えを良くしても、玄関を開けたとたんドブ臭かったり、室内に虫の死骸が散乱していたら、本来は入居が決まる部屋も決まりません。

たまに排水口から封水の蒸発を防ぐ液体を投入するケースもありますが、これも全てのケースで大丈夫なわけではありません。新築や配水管を取り換えたばかりなら良いのですが、古い配水管ですと髪の毛や水垢皮脂などの汚れが内部に付着することで毛細管現象が発生し、水がじわじわと排水されることもあります。

ですから、これからの暑くなる季節は、まめに排水トラップの水を補充することをお薦めします。もしくは、キッチンや洗面台などはラップで密封して塞ぐのも良いでしょう。

とはいえ、キッチンや洗面台、トイレの封水を気にされている方は、すでに多いように思います。これに対して、多くの方が忘れやすい部分があります。それは、洗濯機の排水口です。ここも忘れないようにしましょう。

私は、臭いの内見対策として、封水以外に二つのことを、いつもしています。

1、室内用の芳香剤を設置すること。
2、窓を少し開けて、風が通るようにしておくこと。


芳香剤については、あまり香りの強くない爽やかな花の香りがする物を設置しています。また、窓を空ける理由は、排水トラップや芳香剤を使っていても、室内は締めきっていると、どうしても空気がこもって淀むからです。

特に梅雨の時期や蒸し暑い夏は、入った瞬間にモアッとした感覚にまとわりつかれます。ですので、網戸で虫の浸入が防げるなら、少し開けておくようにしています。特に暑い時や寒い時に内見の時間が決まっていれば、前もってエアコンのタイマーを入れておき、室内を快適な気温にしておきます。

内見者の部屋に対するイメージは、ほぼ第一印象で決まります。視覚( 見た目 )や聴覚( 騒音 )以外にも、嗅覚( 臭い )や触覚( 温度・湿度 )にも気を付けましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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