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安い築古マンションがお宝物件になる時代に?!

岡元公夫さん_画像 第56話

健美家不動産投資コラム

今年2月発行の拙著「 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法 」でも触れた通り、いよいよ築古区分マンションを建物取り壊しまで所有するのもありの時代がやってきそうです。

今月の18日、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の改正法案」が参院で可決成立しました。公布後6か月以内に施行されます。

この改正法案で、私たち不動産投資家が着目する点として、耐震性が不足している老朽マンションで、区分所有者などの4/5以上が合意すれば、土地と建物を売却できる「 マンション敷地売却制度 」があります。

マンション敷地売却制度の流れは、要約すると次の通りです。

1)耐震性の不足を認定
特定行政庁が、耐震診断が行われたマンションの管理者等の申請に基づき、基準に適合していないと認めるときは、耐震性の不足している「 要除却認定マンション 」と認定。

2)買受計画の認定
マンション敷地売却が予定されている要除却認定マンションについて、買受人( デベロッパー )が買受計画( マンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせん等 )について申請。

3)マンション敷地売却決議>
4/5以上の多数により売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法等を決議。

4)3/4以上の多数の同意によりマンション敷地売却組合の設立認可

5)反対区分所有者への売渡し請求
マンション敷地売却組合は反対区分所有者から区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求。

6)マンション敷地売却組合がマンションと敷地の権利を取得

7)買受人( デベロッパー )にマンションと敷地を売却

この制度では、区分所有者が自力で建て替えるのではなく、区分マンションを売却し、買い受けたデベロッパーなどが建物を建て替えられる点が特徴です。

これまで、老朽マンションの区分所有者が( 建て替えではなく )土地と建物を売却する場合、区分所有者全員の同意が必要でした。しかし、全員の同意を取り付けることは極めて難しく、事実上、売却の道は閉ざされていました。その流れが、大きく変わります。

また、この法案では、耐震性不足の認定を受けたマンションを建て替える場合において、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについては、建築基準法の容積率を緩和して増床できるようになります。

増床分を売却し、建て替え費用の一部に充てることで住民の負担を減らし、建て替えを促進するのが目的です。

マンションの建て替えについてはこれまで、区分所有者の4/5以上の合意があればできるものの、建て替え時に一時的に転居が必要なことや、建設費の分担に関する区分所有者同士の意見調整などに手間ひまがかかるといった問題がありました。

そのため、これまで老朽化した区分マンションの出口戦略としては、通常売買での資産の組み換えが主流でしたが、今後は変わってくるでしょう。

最近マンションデベロッパーさんと情報交換していると、資材の高騰、人手不足による工賃の引き上げにより建築コストが上昇しているにも拘わらず、販売価格は上げづらい状況とのこと。地方・郊外では土地代無料でマンションを建てて分譲しても、採算が取れないことも多いそうです。

なので、各社さんともに、各都市圏中心の高めでも売れる土地の取得に注力していますが、マンション建設に適した土地は少なく取り合いので、なかなか仕入れるのが困難な状況だそうです。

単純に土地を仕入れることが困難な状況ということは今後、マンションデベロッパーさんたちが、耐震性の劣る築古マンションの建替えに積極的に関与していくことが予想されます。

土地値の占める割合が高い都心の区分マンションについては今後、建て替えや区分マンション全体の売却まで、保有していた方がお得なケースが増えそうです。

☆最後に一言



土曜日は健美家で出版記念セミナーを行いました。懇親会も盛り上がり、とても楽しいセミナーとなりました。参加いただいた皆さん、ありがとうございました。



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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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