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簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策

岡元公夫さん_画像 第6話

前回の続きです。

銀行が融資したがる大家さんになるには、そして、より良い条件で融資を受けるには、本質的に不動産賃貸業で利益を計上し、キャッシュフローを改善し、自己資本を厚くしていくことが重要です。

でも、そのようなことを個別にアドバイスすると「 それはわかってますけど、急にはできないですよね 」とういう反応を頂くことがあります。

本質的に財務内容を良くしていくには、確かに時間がかかります。しかし、その一方で、すぐにできて、銀行の「 格付け 」をアップさせる方法も存在します。

格付けを良くするには、個人での決算よりも、法人での決算の方がより多くの手法が使えます。

また、今後は、所得税や社会保障費の負担増加、逆に法人税の負担軽減が見込まれています。

ですので、不動産賃貸業以外の所得水準にもよりますが、今後大家さんとして規模の拡大を考えている方には、早めの資産保有会社の設立をおすすめしています。

■ 不動産投資に有利な決算の作り方

会社設立のメリット・デメリットの紹介は、またの機会にして、今回は決算の作り方について説明します。

まず、決算は不動産投資の方針によって、以下の2通りの作り方があります。

1、当面の税負担を軽減し、キャッシュフローを高めにする決算の作り方
*経費を適法にできるだけ早期に計上し、税負担を圧縮する作り方

2、銀行が融資を出しやすい決算の作り方
*経費化を翌期以降に繰り越し、当面の利益を多く計上する作り方

どちらに重点を置くかは、その方のその時の投資スタンスによります。

現在、新規物件を取得する意向がある方は、銀行が融資を出しやすい【 2 】の決算を作った方が良いでしょう。

反対に、これから2〜3年程度は、新規に物件を取得するつもりはないという方は、当面の税負担を軽減し、キャッシュフローを高くする【 1 】の決算方法が向いています。

■ 決算でした方がいいこと、してはいけないこと

それでは、具体的にはどのような手法があるか説明していきましょう。

まず、最大のポイントは赤字にしないことです。

決算を赤字にしないためには、下記の3つのような「 経費として一括計上できる支出 」を、あえて「 資産計上 」して、徐々に経費化していく方法があります。

1、物件取得時に建物にかかる登録免許税・不動産取得税等
*ただし、資産計上した場合、それ以降は建物と同じ残存耐用年数で減価償却していくことになります

2、毎期かかる修繕費
*これも本来その期に一括計上できるものも、あえて資産計上し、少しずつ償却していくことになります

3、火災保険等の1年払いの費用
*例えば、個人の方が9月に稼働している中古マンションを取得して、12万円の年払い火災保険料を支払った場合、その年は4万円だけ経費として、残り8万円は前払い費用に計上し、翌年に経費化します

大家さんを始めた当初、1棟目・2棟目に大型物件を取得し、その取得額と比較して給与や他の所得が少ない時は、赤字になりやすいので、最初のうちは経費化を遅らせることも、銀行から融資を受け続けるコツとなります。

逆にしていけないことは、赤字になるからといって、本来すべき減価償却をしないこと。

減価償却は税法上では、個人は強制ですが、法人は任意です。
しかし、任意だからといって減価償却を行わないことを銀行はとてもネガティブにとらえます。

仮に減価償却を行わないで、利益が黒字になっていても、銀行は減価償却の不足を厳しくチェックしており、不足している場合は、その不足額を加味して実態が黒字か赤字かを判定しますので、銀行が格付けをする上で、意味ないばかりか、逆に銀行の心象を悪くします。

■ 格付けアップに効果的な手法

それでは、次に、資産保有法人の場合に限定されますが、格付けアップに効果的な手法2点について、説明します。

1、短期借入金の長期借入金への振り替え

銀行や公庫から運転資金名目で借入れをしている場合、また、役員個人や親戚から借り入れをしている場合に短期借入金勘定に計上しているケースがあります。
短期借入から長期借入に振り替えると、固定長期適合比率等( 詳しい説明はここでは割愛します )の財務指標が改善され、格付けアップに効果があります。

2、役員や親戚からの借入金の資本金振り替え

不動産売却等の特別要因により繰越損失がある場合や、債務超過の状態にあってすぐには改善が困難な時には、増資を行うのもひとつの方法となります。
その資金が手許になく、役員や親戚からの借り入れがある場合は、その借り入れを資本金に振り替えるのも一案です。

これらは効果は大きいのですが、以下のような点に注意する必要があります。

・株主構成の変化に気を付けなければいけない
・登記手続きが必要
・金額が大きい場合、裁判所で検査役の選任が必要


これらの格付けアップのための対策を行う場合には、税理士さんや、その他の専門家に相談の上、実行に移した方が良いでしょう。

自分勝手な解釈で行うと、思わぬ失敗につながるケースもありますので、お気をつけて。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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