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代々木ゼミナールの業態変換と「不動産投資のはじめどき」

岡元公夫さん_画像 第61話

代々木ゼミナールが、全国の27拠点を7拠点に集約し、閉鎖した校舎を活用して不動産賃貸業にシフトするようです。

代ゼミは、事業拡大期には、全国の駅前の一等地主体に自己保有のビルを建て、拠点を増やしていました。それが、昨今の少子化による受験人口の減少や現役志向の高まりに伴う浪人生の減少により校舎の集約を行うことになったとのことです。

一見すると追い込まれての突然の予備校事業の大幅縮小にも見えますが、実際は予備校への需要減少を見込んだ長期的な計画に沿っての着実な業態転換と思われます。

元々代ゼミは、予備校の校舎をホテルやオフィス・店舗等他の用途に転用しやすいよう、駅前一等地に建設してきました。閉鎖する拠点は、仙台、高崎、大宮、柏、津田沼、池袋、立川、町田、横浜、湘南、浜松、京都、大阪、神戸、岡山、広島、小倉、熊本。

代ゼミのホームページから全国の校舎の写真を見ても、あまり予算を掛けずにオフィスやホテルなどに改修できそうな外観をしています。

今回閉鎖される以前より、既に代ゼミの一部の拠点は、ホテルや賃貸オフィス、そして複合商業施設となっています。時代の変化に合わせた業態転換と言えるでしょう。

このような不動産賃貸業への業態転換は、予備校事業に限ったことではありません。

私が銀行員時代に担当していた会社の中には、〇〇繊維や〇〇工業といった社名で、一時代には、その分野で隆盛を極めた社歴がありながら、現在の事業は100%不動産賃貸業という会社がいくつかありました。

本業が盛んで拡大している時は、銀行は、本業の新規の設備投資としてお金を貸しやすくなります。また、本業で得た利益を優良な不動産資産として内部留保していくことは、企業の継続性を向上させるという点で理にかなっています。

ポイントは、本業が盛んな時に不動産投資を進めていること。そして、投資対象が長期的に資産価値が維持される良い立地の不動産であるということです。

これから日本は、新たな対策を打たなければ、当面人口は減少していきます。また商業地についていえば、ネットの普及によりリアル店舗の需要は、人口の減少に比例する以上に減っていくでしょう。

今は店舗としても住宅としても需要がある良い立地でも、駅や街の中心から遠くなればなるほど中長期的には需要がなくなっていきます。

本業で収益があがっており、キャッシュフローが潤沢である場合、所有不動産から得られる収益・キャッシュフローは、当面は必ずしも高い必要はありません。

大切なのは、いざ将来、本業が衰えた時に、安定して支えてくれる好立地の不動産であることです。投資対象となる不動産は、商業地でも住宅地でも構いません。

これは個人の大家さんにも通じるものがあります。サラリーマンとして安定した給与を得ている時は、銀行も融資がしやすいです。

それが、給与水準が変らずとも、その勤め先の業況が衰えると融資が出にくくなったり、本人の年齢が高くなると、例えば、融資の期間が70歳までに完済するように限定されるようになりキャッシュフローが得にくくなることもあります。

もう少し自己資金が貯まってから、もう少し仕事が落ち着いてから、不動産投資を始めようと考えている人も多いでしょう。しかし、数年後、数十年後にその時がきたら、銀行がお金を貸してくれないという事態もありえます。

もちろん、不動産の価格は変動し、高値の時もありますので、必ずしも早く買ったほうが良いわけではありません。失敗物件を買ってしまったら、本末転倒です。ですから、しっかりと勉強することは必須。

その上で、小規模からでも、地方・郊外の高利回りからでも良いので、できるだけ早めに不動産投資を開始して、資産の組み替えをしつつ、需要の衰えづらい良い立地の不動産を持つことをお薦めします。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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