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融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part3】

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第64話

2014/10/20 掲載

前々回と前回の続きです。

○融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【 part1 】
○融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【 part2 】

経費を費用計上するというと、節税を目的としたものをイメージすると思います。今回はそれに加えて、経費を計上することでキャッシュフローを良くして、個人や資産保有会社に対する銀行の評価をUPさせる方法について説明します。

さて、前々回で、銀行が財務内容を判断するうえでのキャッシュフローの計算式を以下のように示しました。

「 年間キャッシュフロー=税引後利益( ▲特別利益 )又は( +特別損失 )+減価償却費

ここでの税引後利益の算出方法ですが、大家さん向けに簡単に表すと次の通りになります。

「 税引後利益=家賃収入‐経費( 含む修繕費や消耗品費等+減価償却費 )▲所得税・法人税・住民税等 」

税引後利益を算出する経費には、修繕費・消耗品費等も含まれますが、キャッシュフローの計算で加算されるのは減価償却費のみです。

ここがポイントとなります。
修繕したり、資産を取得して使用した場合に、その年度に掛かった費用をそのまま経...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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