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お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part1】

岡元公夫さん_画像 第67話

このコラムを読まれている皆さんの多くは、日々お値打ちな賃貸不動産を求め、探されていることと思います。

不動産投資ブームが広まりつつあった10年ぐらい前は、昭和60年代から平成初期のバブル期に建築された多くの賃貸不動産が、バブル崩壊による不良債権処理の影響もあり、市場に大量に供給されていました。

しかし、当時は多くの金融機関、そして投資家たちが、不動産投資に対してネガティブな考えを持っていたため、賃貸不動産に対する需要は今に比べれば少な目で、お値打ち物件も見つかりやすい状況でした。

一方、最近は賃貸不動産の取得を検討される方が多くなっています。大家さん・不動産投資家の方々。さらに外国人投資家。そして不動産には興味を持っていなくても相続税対策として取得される方々など・・・。

取得を希望される理由は人それぞれですが、需要は確実に高まってきています。その反面、ニーズの多い築浅物件は、バブル崩壊後に収益不動産の建築が減少したために、供給が少なくなっているのが現状。

つまり、10年前と現在では、賃貸不動産に対する需給バランスが大きく逆転している状態であり、お値打ちな物件に出会える可能性は、以前に比べて厳しくなっているという状況があるのです。

とは言いつつ、いつの時代もお値打ち物件は出てくるものです。それでは、不動産売買仲介業者さんに優先的にお値打ちな物件を紹介してもらうにはどうすればよいのでしょうか? ポイントは、3つあります。

1 )紹介された物件を買える財務内容・属性・スキルを磨くこと。
2 )不動産業者さんにどのような物件を取得したいか知ってもらうこと。
3 )関係者の信頼を得て、期待を裏切らないこと。


以上のような点を留意して、アンテナを高くし、不動産業者さんとの関係を作る中で、お値打ち物件を買える可能性はアップするでしょう。

■ 紹介された物件を買える財務内容・属性・スキルを磨くこと。

まずは(1)から紹介します。不動産業者さんが大家さんに物件を紹介する目的は、紹介した物件を買ってもらい、仲介手数料を得ることです。

物件を紹介して、買付けを入れてもらい、契約・決済に向けて動いたとしても、その買い希望者さんが「 融資が付かない 」などの理由で、最終的に買えなくなってしまったら、元も子もありません。

買う側は、契約時に「 融資特約 」を付ければ、銀行から融資を断られて物件を買えなくても、金銭面での影響はありません。しかし、売る側はそうはいきません。関係者みんなが決済に向けて動いたにもかかわらず、決済までたどりつけなかったとしたら大変です。

売主側の仲介業者さんはもちろん、任意売却でしたら弁護士さん、また売主さんなどへの信用を落とすことになります。場合によっては、マイナスのレッテルを貼られてしまい、その後の商売にも悪い影響を及ぼします。

その後、他の投資家さんから新たに買い付けをもらっても、「 あの不動産業者さんが関与する投資家さんは実際に買える可能性が低い 」と見られて、売主サイドは別の買い付けを優先するかもしれません。

最悪の場合、その売り側の仲介業者さんから、今後は優先的にお値打ち物件の情報をもらえなくなる、ということもありえます。ですから、不動産業者さんは、投資家と付き合う際に、「 物件を紹介したら本当に買える人なのか 」をとても気にします。

数百万円台の区分マンションや戸建てでしたら、多くの人にとって買える可能性は高いでしょう。しかし、物件の規模や売買価格が大きくなればなるほどに買える人は限られてきます。築古や、何らかの瑕疵がある場合も同様です。

つまり、お値打ち物件を紹介してもらうには、自分が買える人になることが大変重要であり、実際に「 買える人 」であることを不動産業者さんにアピールすることが非常に大切、ということです。

そのためにはまず、自己資金。物件取得に充てられる資金は、多いに越したことはありません。自己資金がなくても、フルローン・オーバーローンで不動産取得を目指している方もいらっしゃると思います。

実際に都市銀行でも、あまり自己資金のない方にフルローンで不動産取得資金を融資していた時もありました。しかし、以前はフルローンをよく出していた金融機関でも今は難しくなってきているところがほとんどです。

もちろん、今でも銀行からフルローン・オーバーローンで資金を調達して不動産を取得される方はいます。しかし、それは融資を利用しなくても買える現金などの相応の純資産を持っていたり、共同担保に提供できる他の不動産を所有していたりするケースが大半です。

また、不動産取得に充てられる現金が少なくても、勤務先等での収入や属性が良ければ、借入金額を多くしたり借入割合を大きくすることもできます。

初心者のうちは、自分がどの程度「 買える人 」なのかがわからないでしょう。そういう場合は、めぼしい物件を持って、投資用不動産の紹介を主としている不動産業者さんを訪ねてみるといいかもしれません。

彼らは、投資家の自己資金・現在の資産負債・収入・属性などのデータから、実際に買える不動産をある程度予測できるからです。

次回に続きます。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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