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お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part2】

岡元公夫さん_画像 第68話

前回の続きです。

紹介された物件を買える財務内容・属性を築き、スキルを磨くこと。その中で、財務内容・属性を築くことは、いつの時代でもお値打ち物件を優先的に紹介してもらう大前提です。

それに加えて、最近では大家としてのスキルを磨くことが重要になってきています。それは、不動産投資需要が伸びているなかでのお値打ち物件には、何らかの短所があるからお値打ちであることが多いからです。

*参照:第65話 お値打ち物件の探し方・作り方〜多くの人が気づいていないポイント〜

例えば、立地が良く、建物の躯体はしっかりしていても、管理が行き届いておらず、設備が老朽化して、空室が多い物件があげられます。そのような物件は、今は空室率が高くても、修繕して、そして工夫して入居者を募集すれば、高収益を期待できます。

しかし、このような物件の場合、いくら自己資金や純資産を多く持っていても、大家さん経験が乏しい方には融資がおりないケースもあります。それは、銀行に不動産賃貸経営者としての実力を認められていないからです。

銀行としては、既に満室かそれに近い高稼働率の物件なら、事業計画を立てやすいのですが、設備が老朽化している場合や空室が多い場合は、そうはいきません。以下のようなことを銀行内部で検討することになります。

「 この大家さんは本当にこの建物を再生することができるのだろうか? 」
「 この大家さんは、融資申込みの時に提示された賃料で本当に空室を埋めることができるのだろうか? 」


これは新築も同様です。このような銀行内部の検討において、大家さんとしての経歴が長く、稼働率を高めに維持している実績があれば、審査が通りやすくなります。審査が通る可能性が高い方だからこそ、不動産業者さんも比較的安心して紹介することができるのです。

いい物件に巡り合えないと言いながら、勉強しているだけのエア大家さんでは、いつまでたっても物件を紹介してもらえないかもしれません。最初は、妥協して小規模でもよいですから、まずは大家さんとなって経験と実績を積むこともひとつの選択肢かと思います。

■ 不動産業者さんにどのような物件を取得したいか知ってもらう

ときどき、「 どんな物件を取得したいのですか? 」という質問に対して、「 全国どこでもいいので、融資が多くついて、キャッシュフローが得られる良い物件を探しています 」と返答される方がいます。

もちろん、そのような方針で探されることが、ダメなわけではありません。しかし、あまりにも対象が広いと本当にお値打ちな未公開物件・非公開物件を紹介される可能性は低くなるので注意が必要です。

未公開物件・非公開物件の中には、売主の都合や事情により公開できなかったり、幅広く物件情報を流せないものがあります。不動産業者さんは、自分のお客様リストの中から、条件的に本当にマッチングしそうなお客様から順番に紹介するかもしれません。

ですから、開示できる情報は、支障のない範囲でできるだけ広く伝えましょう。最初は勤務先の会社名、現在の年収、物件取得に充てられる現預金の額、保有不動産の有無程度で結構です。

その上で、実際に取得したい物件についても、以下のような内容は決めておいた方が、紹介はされやすくなります。

@エリア( ○○地区、〇〇線沿線など )
A構造( RC、木造、マンション( 鉄骨も可 )など )
B価格帯
C築年数
D表面利回り( 〇〇%以上 )
E区分マンションの場合は専有面積


他にも駅からの徒歩時間や間取りタイプなどがありますが、あまり細かく設定すると間口を狭めすぎて、本当は良い物件だったのに紹介してもらえなかったということもあるので気を付けましょう。

もう一つ気を付けなければいけないことは、そのエリアの今現在の相場ではありえない条件を伝えてはいけないということです。例えば、「 目黒区、RCマンション、築10年以内の一棟物で、表面利回り13%、融資特約付でフルローン希望 」と伝えたら、見込み客とみなしてはもらえません。

少し条件を替えて、「 築30年以内で現金買い、全空室可 」としたら、売り急ぎ物件や任意売却物件を紹介してくれるかもしれませんが・・・。つまり、そのエリアの売買相場を熟知したうえで、それより少し高めの表面利回りで希望を伝えるのがコツということです。

また、実際に個別に物件を紹介してもらったら、購入の可否はともかく関心の有無は、早めにレスポンスしましょう。興味がなければ、理由を添えて早めに回答しましょう。

なにも反応がないと、あまり積極的に買う意欲はないのかなと思われ、そのうち物件情報を送ってこなくなります。また、何度か物件のやり取りをしているうちに、先方もあなたがどのような物件を望んでいるのかわかってきて、送ってくる物件情報が希望に近い物に絞られてきますので、根気よくやりとりを続けることが大切です。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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