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空室で悩んでいる方へ「満室へのヒントは現場にあり」

岡元公夫さん_画像 第69話

新年あけましておめでとうございます。
皆様、年末年始はどのように過ごされたでしょうか。

■ 空室対策のヒントは現場にある

私は、1月より新たに管理する物件のコンセプトを考えたりしていました。というのも、現在、とある事情により、この物件のおよそ半分が空室なのです。空室の大半は3点ユニットバスのワンルーム、そして微妙なロフト付。今の賃貸のトレンドには合っていません。

本当ならフルリノベすれば良いのですが、掛かる費用を回収できるだけの賃料アップは見込めません。立地は良いので、賃料さえ周辺相場に合わせれば、満室にするのはさほど難しいことではありません。ですが、自分が管理するからには、より高い賃料で早期満室にしたいのです。

管理することが決まってから、以前その物件を内見した時の写真と間取りを見つめたりして、数週間も対策を考えたのですが、妙案は浮かびませんでした。しかし、その後に再度内見して、空室の中で数時間思案していましたら、あるコンセプトが浮かびました。

どんなコンセプトかというと、さほど奇抜なものではなく、言ってみたら誰でも考えられるというレベルのものです。でも、私にとっては3点ユニットバスのワンルームに、そのコンセプトを取り入れるという発想はありませんでした。

あえて、どのようなコンセプトかどうかは申しません。
物件によって、より良いと思われるコンセプトは異なります。

ここで何を言いたいかというと、「 満室へのヒントは現場にある 」ということです。不動産はオンリーワンの実物です。データや写真ではわからないこと、そして感じとれないことが多くあります。

このコラムを読んでいて、空室対策に悩んでいる方も多いと思います。自主管理の方は言うまでもなく、もし管理会社に任せていたとしても、任せきりにせず、ぜひ自分の物件に足を運んでみることをお勧めします。

場合によっては、空室に泊まりこむのも良いでしょう。自分の知らなかった表情を物件がみせてくれるかもしれません。

■ なにはともあれ内見セット

先日、ある賃貸仲介会社の方とお話ししたところ、「 いまだにスリッパも置いていない空き部屋もあります。スリッパがあるだけでも、内見した方の印象が変わります 」とのことでした。

内見セットが設置されていれば、なおさらのことでしょう。
例として、内見セット設置前後の写真を紹介します。


内見セット設置前


内見セット設置後


内見セット設置前


内見セット設置後

いかがでしょうか。写真で見る以上に、現場に行くと、大きく印象が異なります。
上記の2例は小物家具を使用していますが、人工植物等を部屋の角に置くだけでも効果はあります。

ポイントとしては、誘目性が高い有彩色の小物を使うこと。居室には万人受けしやすい緑色。キッチンには、女性向けであればパステルカラー。男部屋でしたらパウダールームも含めて、ガラスとシルバーでまとめるのも良いでしょう。

照明を使った内見セット等の活用方法については下記コラムも参照願います。

*参照:26話. ローコストで効果的な空室対策
*参照:50話. ローコストで効果的な空室対策(その2)

ほかにも内見セットの実例は、コンセプトにこだわった賃貸ポータルサイトで見ることができます。また、私は内見セットの小物をIKEAやニトリで購入しているのですが、お店に行くと、モデルルームのように実例を展示しています。

ぜひ、いろいろな実例を見て、自分の物件にあった内見セットを作ってみてください。

小物でしたら、1部屋1〜3万円程度でそろえることができます。また、一度購入したら、使い回しができるので、費用対効果は抜群です。繁忙期が迫っています。今のうちに準備して、早期の満室を目指しましょう。私もがんばります。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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