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東京で高利回りを狙うには?

岡元公夫さん_画像 第7話

■ 都内の格安物件にはワケがある

昨年の夏、東京城南エリアで、そのエリアでは格安の戸建を取得しました。

格安には訳があります。東京都区内で高利回りを狙える物件は、土地の権利関係や道路付けに問題があったり、建物に瑕疵があったりするケースが大半です。

そのような物件を買った大家さんには、問題を解決する能力と努力が求められることになります。いわゆる美人物件で高利回りを生むことは困難です。

この物件も例外ではなく、権利関係が微妙でした。

それだけでなく、築年数は20年を超え、敷地には木や雑草が生い茂り、中もぼろぼろでカビ臭く、内部設備は総取り替えが必須の物件と一目見てわかるほど荒れていました。

周辺の戸建賃貸やアパートの賃料相場や需給バランスを調査すると、思ったより賃料が取れていませんし、空室もそこそこあります。

その戸建を取得して、リノベを施して、戸建賃貸としても、自分が望む収益を確保するのは難しそうでした。

■ 物件取得時の3つのポイント

よく収益物件取得の基準について、皆さんに聞かれます。

私は、新築も築古も、木造アパートも鉄骨造マンションも、さらには破産した会社の廃墟と化した鉄筋コンクリート造の社員寮も取得し、自主管理しています。

私が物件取得時に、ポイントとするのは次の3点。

1、立地

建物自体は、手を加えれば、築古でも、いくらでも良くなります。
ただ、周辺環境は、小規模大家さんが独力で変えるのは困難です。


2、物件力

取得後、改修して運営した時に、単体キャッシュフローは確保しつつ、そこに住む方が快適な暮らしを営めるようになる物件になるかどうかです。

3、本拠地( 自宅・会社 )からの距離

東京に限らず、高利回りを狙うには、アウトソーシングを極力減らさなければなりません。私は自主管理大家ですので、管理・客付の効率化の観点から、自分の本拠地である東京城北エリアから遠方の物件の取得は極力避けています。

今回の物件は、東京城南エリアにあり、3番の立地のポイントで微妙な物件でした。

■ 戸建賃貸かシェアハウスか?

取得後、戸建賃貸で採算が悪いとすると、シェアハウスとして運営することになります。

ここで距離が問題になります。戸建賃貸なら現地の日常管理は、ほとんど不要で手間がかかりませんが、シェアハウスとなると、そうはいきません。

清掃や管理運営の為に、頻繁に足を運ばなければならず、遠方ですと自分が行くにせよ、社員が行くにせよ、往復の移動時間もコストとしてかかります。

更に部屋数の少ない小規模のシェアハウスは、規模の利益も享受しづらく、収益性がよくありません。

また、昨年の夏は、地震と原発事故の影響で、ゲストハウスの外国人の入居者の方々が帰国されるケースが多く、シェアハウス・ゲストハウスの空室が多くなっていました。あるゲストハウスでは、満室から、震災後ほぼ空室となったほどです

そのような状況の中、シェアハウスにするための物件を、そのタイミングで取得していいものか悩みました。

今もそうですが、当時も毎日のように同様の物件を資料で検討し、その中から絞り込んで、現地調査していました。今回の物件と数値的に似ている物件に出会うこともありましたが、それらは内覧した上で、ほとんどを見送っていました。

しかし、今回の物件は、自分の基準に照らして、いつもだったらぎりぎり買わない物件であったにも関わらず、取得しました。

■ 数値化できない物件の魅力

購入に踏み切った一番の理由は、その建物から「 素敵な物件のオーラ 」が出ていたからです。

「 何、それ? 」と思われる方が多いと思います。それは、数値化はできない、建物だけでなく、近隣の住環境も含めた総合的な感覚です。

この戸建を見たとき、自分の手で「ぜひ住んでみたい」と思わせる物件にしたい、そして、実際に快適に暮らしてもらえる物件にできるだろうと、感じました。

いってみれば、一目惚れです。

「 投資物件には、感情を入れてはいけない。あくまでキャッシュを得るツールとしてとらえなければならない 」という意見もお聞きします。

その考えは、ある意味間違ってはいないと思います。下手に物件に感情を入れて経営すると、必要以上のコストを掛けて、失敗につながる恐れもあります。

ただ、新築の時でもリノベをする時でも、大家さんが経済合理性だけ前面に出していると、チームの建築士さんや建設業者さん、ひいては職人さんにも、いつのまにか、その気持ちが伝わるものです。

その結果として、見るからに「 経済合理性を追求しました!! 」というオーラが出ている物件ができることもあります。

そのオーラは、なんとなく入居者さんにも伝わり、小手先のテクニックで入居付けできたとしても、快適な暮らしを過ごせずに、早期退去されてしまうこともあります。

経済合理性を求めつつ、より良いものを造っていく。
ユーザーさんに満足してもらえるものを提供していく。


大家業に限らず、どのビジネスでも、このバランスが重要です。

この物件については、見学後、すぐ買い付けを入れて、その後、契約を経て取得となりました。

取得してからのお話については、次回に続きます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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