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不動産投資しかやらない3つの理由

岡元公夫さん_画像 第70話

■ 不動産の相場は急には変動しない

1月15日にスイスの中央銀行がスイスフランの対ユーロ上限を廃止すると発表したことを受け、スイスフランの相場が数分単位の短期間に大きく変動しました。この影響で多額の損失を被った方が多いようです。また株式市場も影響を受けました。

私は、一部長期保有の証券は保有してますが、現在の投資対象は不動産のみです。個人的には、投資としての証券取引やFXのような外為取引をしたこともありません。

しかし、全く触れたことがないわけではありません。銀行員時代には、銀行の法人営業部員や外国課員といったお客様に提供する立場で、証券取引や外為取引に携わっていました。

億円単位の外為取引を数時間の間モニターを見つつ、お客様と電話でやり取りして、取り引きのタイミングを計ったりしていたこともあります。

また、お客様に株式や外国為替相場に連動する商品を提案して、購入してもらった時は、その後、マーケットの相場変動がとても気になって、逐次相場をチェックしていたこともあります。

私が株式投資や外為取引をしないのは、その取引で得する損する以前に、始めると一日中相場の変動をチェックしたり、その変動要因となる世界中の出来事の収集に時間をとられて、そのことばかり考えるようになってしまうからです。

他の人は違うかもしれませんが、私自身については、銀行の業務として携わっていた時の経験からも、そのような状態になると思っています。

上手く投資活動をすれば、利益を得られるかもしれません。しかし、その為に、本業がおろそかになっては元も子もありません。

その点、不動産については、政策の変更や相場に影響する大きな出来事があっても、数時間といった短期間に相場が変動するといったことは、ほとんどありません。政策の変更や出来事が起こってから、数カ月ペース、時には数年ペースで緩やかに変動していきます。

大家業については、オフの時間にじっくりすることができます。自営業の方も、お勤めの方も、本業に取り掛かっている時は、大家業に気を取られることなく、それに集中できます。

■ 副業禁止規定があっても大丈夫な場合が多い

サラリーマンの方にとっては、することができる副業は限られています。副業を就業規則で禁止している会社も多いでしょう。ただ、法的には、就業規則で副業を禁止するにしても限界があります。

裁判でも、本業に悪影響があると判断されなければ、解雇できません。とはいえ、解雇されないまでも、昇進や昇給には大きく影響がでるでしょう。雇用先と争ってまで、副業をしようとする方はあまりいないのではないでしょうか。

その点、大家業は、副業としてやり易いといえます。仮に裁判になっても、管理会社に管理を委託していれば、本業への悪影響があるとはみなされないでしょう。また、暗黙の了解として副業のうち、大家業については認めている会社も多いと思われます。

日本の大家さんの大多数は、親から賃貸不動産を引き継いで、大家業を始めています。自分の意志に関係なく、相続によって大家業を営むようになります。

就業規則に副業禁止規定のある会社においても、会社の経営者や幹部社員のほうが大家業を営んでいる割合は高いでしょう。また、今は大家業を営んでいなくても、相続税強化により、今後は節税対策として大家業を営む方は増えると考えられます。

公務員は別として、大家業を副業として営むことを明確に禁止することは、日本における大家業の実態から困難でしょう。そのような意味で、副収入を求めるサラリーマンにとって、不動産投資は貴重な存在といえます。

■ 銀行から資金を借りることができる

個人が株式投資やFXのような外為取引をする資金を銀行から借りることの大変さに比べて、不動産投資の資金を借りることは、はるかに容易です。

実は、あまり知られていませんが、私が銀行員になった平成初期のころは、都市銀行も不動産を担保に個人に株式投資資金を比較的積極的に融資していました。

私が担当していたお客様も数千万円の融資枠を作って、その枠内で自由にお金を借りて、いろいろな投資をしていました。しかし、バブル崩壊後は、そのような融資形態は大幅に縮小しました。

現在、銀行は投資資金( 投機資金? )に対する融資には、極めて慎重です。では、不動産投資はなぜ比較的融資を受け易いかというと、銀行内部において不動産投資は「 投資( 投機 ) 」ではなく不動産賃貸業( 大家業 )という「 事業 」として位置づけられているからです。

このように、副業を行うにあたって、勤め人の方が銀行から資金を借り易い点も、大家業の大きなメリットといえるでしょう。まとめると、本業に悪影響がなく、自分のペースで営むことができ、必要資金も借りることができる大家業は副業として最適だと思います。

「 不動産投資は、他の投資に比べてどんなメリットがありますか? 」と聞かれたり、「 岡元さんはなぜ不動産投資をしたのですか? 」と聞かれることが多いので、自分なりの解釈をまとめてみました。参考になれば幸いです。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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