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銀行を知り己を知れば融資危うからず 〜融資審査のポイントpart1〜

岡元公夫さん_画像 第72話

いつの時代も、不動産取得の資金を銀行からなかなか借りられず、苦労されている方は多くいらっしゃいます。1棟目ないし2棟目までは融資を出してもらえたのに、その後はどこの銀行でも融資を出してもらえなくなったという話もよく聞きます。

そこで、その人たちの話をよくよく聞いてみると、不動産融資の基本を知らない、または、誤って理解していることが少なくありません。

ある人は、20行ほど申込みをして、やっと融資を出してもらえる銀行が見つかったそうです。ということは、最初から20行目の銀行に行けば、無駄な労力や時間を費やさなくて済んだことになります。

銀行は、銀行の規模や融資基準により、同じ物件でも、ある属性や財務内容の方はA銀行では融資がなかなか出ないのに、B銀行では簡単に融資が出るということがあるのです。

お金を貸す側の理屈をわかっていないと、この方のように無駄な労力を使うことになったり、いつまでも融資を受けられず、不動産投資の一歩を踏み出せないことになります。

今までもコラムの中で、銀行融資について書いてきましたが、各論や応用編が主でした。最近、不動産投資を始める方も増えていることですし、今回からは不動産融資審査のポイントについて書いていきたいと思います。

■ 融資審査基準を理解して計画を組み立てる

不動産投資をする目的は、人それぞれです。サラリーマンを定年まで辞める気はないけれど、もう少し所得を増やしたい。専業大家さんになってセミリタイアしたい。将来掛かるであろう相続税を減らしたい・・・。

それぞれの目的によって、取得するべき不動産は異なります。また、取得する順番も異なります。ですから、物件を見る前に、まずは目的を明確にすることが大切です。

銀行の融資を利用した不動産投資で目的を達成するには、自分の希望と銀行の融資審査基準の両方を合致させる必要があります。自分の目標に向かって順調に進んでいる大家さんは、その点を良く理解しています。

これから不動産投資に挑戦するという人や、これまで融資のことを理解しないまま取り組んできたという人は、銀行の融資審査基準を理解して、目的にあった不動産投資の過程を組み立てて頂ければと思います。

■ 銀行の敷居は高くない

「 銀行は敷居が高くて、支店に融資の相談に行く時に緊張する 」と言っている大家さんの声をよく聞きます。確かに、規模の大きい支店に行ってみると、ロビーカウンターの奥には多くの行員が整然と仕事をしており、一種独特の雰囲気があります。

銀行で支店経験の長い私でさえも、初めて行く銀行のロビーに座ってカウンターの奥を見ると、何かしらの緊張感を感じます。しかし、カウンターの内側で仕事をしていた身からすると、皆さんが仕事をしている普通の職場となんら変わりありません。

銀行の支店に融資の相談に行って、初対面の銀行員に会う時に緊張するのは、慣れていないこともあるかもしれませんが、融資が出るか出ないか可能性が全くわからないまま、訪問しているからかもしれません。

銀行の融資審査のロジックを知り、融資が出る可能性が高い案件の相談に行くと考えれば、緊張も緩むでしょう。

■ 銀行の立場で考えよう

「銀行は民間の営利企業」ということを、皆さん理屈では理解されています。しかし、銀行からお金を借りたい方と実際に話していると、銀行のテレビCMやその他の広告からの印象もあるのでしょうが、少し感覚が異なってることがあります。

「 銀行は、もっと経済的弱者を支援するべき 」
「 銀行は晴れている時に傘を貸して、雨が降ったら取りあげる 」
「 あの融資担当者は、私の不動産投資戦略を理解していない。もっと私の説明を聞いて融資を出すようにするべき 」
「 あれほど価値がある物件なのに、自己資金が3割必用でも融資期間も10年だけなんて!! 」


そういって鼻息を荒くしている大家さんもよく見かけます。私は銀行の融資担当者として大家さんにお金を貸していました。そして、大家として銀行からお金を借りています。

どちらの立場も経験しているので、どちらの言い分も理解できます。そして、借りる側の言い分が正しいと感じる場合もありますし、私自身も、個人的に銀行の方針や基準に疑問を持ったことは多々あります。

しかし、銀行は多くの案件を一定の基準により審査し、組織として融資の可否を判断します。また銀行員は、必ずしも不動産投資に精通しているわけではないのです。

支店の融資担当者は、多種多様な業種を担当しており、不動産賃貸業はその一部にすぎません。たまたま不動産賃貸業を本質的に理解している担当者に巡り合ったとしても、その担当者の一存で融資できるわけではありません。

銀行は融資を実行するにあたって、担当者が調査のうえ稟議書を作成し、上司がチェックし、支店長が決裁します。融資金額が大きかったり、物件や融資条件に銀行の基準に照らしてイレギュラーなことがあれば、本部が決裁することもあります。

繰り返しますが、銀行は組織として融資するか否かを判断しています。銀行に案件を持ち込む時は、もし自分が融資を申し込まれた銀行員の立場に立ったら、何を基準にどう審査するかを考えておくのがよいでしょう。

銀行の融資審査のロジックがわかれば、融資を受けて、ある収益不動産を取得可能か否か前もって見当が付きます。「 銀行を知り己を知れば融資危うからず 」です。

次回からは、銀行の立場から、どのように融資の審査をしているかを説明します。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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