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銀行が重視する2つの「キャッシュフロー」〜融資審査のポイントpart2〜

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第73話

2015/3/10 掲載

前回のコラム「 銀行を知り己を知れば融資危うからず 〜融資審査のポイントpart1〜 」の続きです。

銀行が融資の審査をする際の最大のポイントは、融資したローンの元利金をきちんと最後まで約定通りに返済してもらえるかどうか。これにつきます。

他の大家さんと各銀行の融資の話をしていると、次のような融資基準についての話題がよく出ます。

・「 自己資金が売買価格の2割は必要 」
・「 ○○銀行は、サラリーマン年収の20倍までの金額まで融資するらしい 」


しかし、それらの基準はあくまでも個別のものであり、各銀行共通の本質的な基準ではありません。それでは、融資審査の本質的な基準とは何でしょうか?

■ 融資審査の三要素

それは、「 人 」・「 物 」・「 金 」の経営資源の三要素です。小規模な大家さんでも、大企業でも同様です。「 人 」・「 物 」・「 金 」を大家さんの融資審査基準のフレーズに置き換えると次のようになります。

@「 金 」= キャッシュフロー
A「 物 」= 資産・負債 = 純資産
B「 人 」= 属性


銀行の融資審査では、これらの経営資源を基に融資が可能か否か総合的に判断します。どれか一つが欠けていて...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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