• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

28,541アクセス

銀行はなぜフルローン・オーバーローンを出すのか?〜融資審査のポイントpart4〜

岡元公夫さん_画像 第75話

今回は、銀行の融資審査の三要素である「 人 」・「 物 」・「 金 」のうち、「 物 」について説明します。物とは何かというと、以下の式で求められる純資産のことです。
○物= 資産―負債 = 純資産

まずは、下記の貸借対照表の例を見ながら、純資産がどんなものかをイメージしてみてください。



■ 賃借対照表の純資産はプラスか

貸借対照表( バランスシート )とは、資産、負債、純資産を一覧表にしたもので、これを見れば、一目で財産の状況がわかるのが特徴です。

作り方としては、まず、表の右側に、どのように資金を調達しているのかを記します。そして、表の左側に調達した資金をどのように運用しているのかを記します。

そして、「 資産―負債 」を計算し、「 純資産 」を求めます。これは、自己資本ともいいます。また、純資産( 自己資本 )がマイナスの場合、その状態を債務超過と呼ぶことがあります。

資産は、現金・預金、株式や投資信託・国債などの有価証券、生命保険の解約返戻金、そして自宅やマンション・アパートなどの不動産が該当します。

負債は、入居者さんからの預り敷金や住宅ローン・自動車ローンそしてアパートローンなどの借入金があてはまります。

ちなみにクレジットカードのキャッシング枠などは、融資審査の時に使用していなくても、銀行が負債と認識する場合があるので気を付けましょう。

前々回も書きましたが、銀行から融資を受けて不動産投資で規模を拡大していくためには、キャッシュフローがプラス、そして純資産がプラスになる物件を買い進めていくことが必須です

融資審査で最も大切な要素は、キャッシュフローです。それは、銀行の融資業務の根幹は、「 貸したお金を利息と共に決められた期限内できちんと全額返済してもらうこと 」で成り立っているからです。

逆を言えば、融資したお金を約定通り返済してもらえるならば、担保が不足していても、銀行は融資します。私も銀行員時代に無担保で数億円単位で融資していました。

ところが、キャッシュフローがプラスであっても、純資産がマイナスである債務超過の状態だと、新規融資は難しくなります

純資産は、プラスであるほど、賃貸不動産の空室率が上昇したり、家賃水準が下落してキャッシュフローが悪くなった時の変事抵抗力が増します。

純資産がプラスなら、いざキャッシュフローがマイナスとなり、賃貸不動産の収入や給与などから融資を返せなくなっても、資産を処分すれば、最終的に銀行は融資を回収することができます。

しかし、その反対に純資産がマイナスならば、銀行は貸したお金を回収できる可能性が低くなり、回収できるとしても時間や手間がかかるため、新規に融資することが難しくなるのです。

また、銀行が融資の審査をする際には、キャッシュフローを見るときと同様に、純資産についても、融資を申込んだ本人のほか、奥さん、お子さん、そして資産保有会社など、家計を一つに合算して判断します。

■ 他に資産がなくてもフルローン・オーバーローンが出る理由

自己資金や取得する不動産以外の担保がなくても、売買代金全額を銀行からの融資で調達することを「 フルローン 」といいます。売買代金に加えて、不動産取得に係わる諸費用も融資で調達することを「 オーバーローン 」といいます。

銀行は通常、不動産取得資金について、長期返済の場合、担保に供した不動産評価額の6割から8割程度までしか融資しません。それなのに、どうして「 フルローン 」や「 オーバーローン 」が出るのでしょうか?

その理由として、融資を受けて取得する不動産の「 売買価格( =時価 )」と「 銀行の評価額 」が大きく乖離していることがあげられます。

この不動産の時価と銀行評価額の乖離について、その発生する仕組みをよく理解していれば、純資産・自己資金が少なくても、収益不動産を買い進めていくことができるのです。

続きは次回に。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ