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フルローンで増やすには銀行の評価方法を知ることが必須〜融資審査のポイントpart5〜

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第76話

2015/4/27 掲載

前回の続きです。私は、多くの大家さん・不動産投資家さんと面談や大家の会などを通じて面識があります。

その中で、不動産投資を始めた当初に自己資金が少なく、親も資産家・大家さんではないにもかかわらず、次々と収益不動産を増やしている方は、地方・郊外の物件を主な投資対象とされていることが多いといえます。

それは、その方たちが、前回のコラムでお話したような、不動産の実勢価格( 取引価格 )と銀行評価額の相違をうまく利用しているからです。

価格の相違をうまく利用するには、まず銀行の不動産評価方法について知る必要があります。そこで、今回のコラムでは、銀行の不動産評価方法について説明したいと思います。

■ 積算評価法

銀行が不動産を評価する代表的な方法として「 積算評価法 」「 収益還元法 」「 取引事例比較法 」があります。特に銀行が重きを置くのが積算評価法です。

積算評価法とは、「 土地の積算評価額と建物の積算評価額を合算して不動産の価値を算出する 」方法です。

土地の積算評価額の算出方法は、その土地の「 前面道路の路線価×面積 」が基本となります。路線価とは、毎年7月に国税庁が公表する相続税や贈与税の計算基準...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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