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フルローン・オーバーローンでも債務超過にならない物件とは〜融資審査のポイントpart6〜

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第77話

2015/5/14 掲載

前回は、銀行の不動産評価方法のうち「 積算評価法 」について説明しました。
積算評価法は、永年使われている主要な不動産評価方法です。

■ 収益還元法

今回は、まず十数年前から使われるようになった「 収益還元法 」について説明します。収益還元法とは、対象不動産から得られると予想される純収益を基に評価額を算出する方法です。

収益還元法には、年間の純収益を還元利回りで割って価格を求める「 直接還元法 」と、保有期間中の純収益と将来の売却時の予想価格等を現在価値に割り戻して、合計して評価額を求める「 DCF法 」があります。

DCF法は、直接還元法より緻密であり、予測の精度を高めたものですが、計算方法が複雑なため、高額な不動産に使用される傾向があります。私達大家さんが不動産を取得する時には、銀行は直接還元法を使用することがほとんどです。

それでは、直接還元法について更に解説していきましょう。
直接還元法を計算式にすると下記の通りとなります。

○ 収益還元評価額=年間の純収益÷還元利回り

純収益は、家賃・共益費・駐車場等の賃料収入から維持管理費・修繕費・固定資産税等の公租公課・損害保険料・空室等逸失利益相当額など...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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