前回は、銀行の不動産評価方法のうち「 積算評価法 」について説明しました。
積算評価法は、永年使われている主要な不動産評価方法です。
■ 収益還元法
今回は、まず十数年前から使われるようになった「 収益還元法 」について説明します。収益還元法とは、対象不動産から得られると予想される純収益を基に評価額を算出する方法です。
収益還元法には、年間の純収益を還元利回りで割って価格を求める「 直接還元法 」と、保有期間中の純収益と将来の売却時の予想価格等を現在価値に割り戻して、合計して評価額を求める「 DCF法 」があります。
DCF法は、直接還元法より緻密であり、予測の精度を高めたものですが、計算方法が複雑なため、高額な不動産に使用される傾向があります。私達大家さんが不動産を取得する時には、銀行は直接還元法を使用することがほとんどです。
それでは、直接還元法について更に解説していきましょう。
直接還元法を計算式にすると下記の通りとなります。
○ 収益還元評価額=年間の純収益÷還元利回り
純収益は、家賃・共益費・駐車場等の賃料収入から維持管理費・修繕費・固定資産税等の公租公課・損害保険料・空室等逸失利益相当額など...
積算評価法は、永年使われている主要な不動産評価方法です。
■ 収益還元法
今回は、まず十数年前から使われるようになった「 収益還元法 」について説明します。収益還元法とは、対象不動産から得られると予想される純収益を基に評価額を算出する方法です。
収益還元法には、年間の純収益を還元利回りで割って価格を求める「 直接還元法 」と、保有期間中の純収益と将来の売却時の予想価格等を現在価値に割り戻して、合計して評価額を求める「 DCF法 」があります。
DCF法は、直接還元法より緻密であり、予測の精度を高めたものですが、計算方法が複雑なため、高額な不動産に使用される傾向があります。私達大家さんが不動産を取得する時には、銀行は直接還元法を使用することがほとんどです。
それでは、直接還元法について更に解説していきましょう。
直接還元法を計算式にすると下記の通りとなります。
○ 収益還元評価額=年間の純収益÷還元利回り
純収益は、家賃・共益費・駐車場等の賃料収入から維持管理費・修繕費・固定資産税等の公租公課・損害保険料・空室等逸失利益相当額など...
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