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安定高利回りはニッチを狙え!

岡元公夫さん_画像 第8話

前回の続きです。

■ 都内格安戸建ての使い道が決まらない

東京城南エリアに取得した格安の戸建。
物件の決済・引き渡し後にあらためて、じっくり見に行きました。

中はこんな状況です。



ボロボロです・・・

ですが、表面がボロボロなのは、一向に構いません。
どうせフルリノベーションするつもりで取得したのですから。

相応のリノベ予算を掛けても、採算が取れる価格で取得しています。
ですので、躯体さえ、しっかりしていれば問題ありません。

ポイントは、早期にリノベーションを済ませ、貸せる物件にして、入居してもらうこと。

稼働に向けてのスケジューリングとしては、本来でしたら、売買契約前に方針を決め、建築士さん・工務店さんと打ち合わせして、リノベーション計画を練り、引き渡しを受けたら、すぐに工事に入るのがベストです。

しかし、この物件に関しては、引き渡しを受けた後も、建築士さん・工務店さんと打ち合わせどころか、なかなか自分の方針も決まりませんでした。

■ 不動産投資を行うときのコンセプト

買い付け前の振り出しに戻って、戸建賃貸にするか、シェアハウスにするか。
シェアハウスにするとして、どのようなコンセプトにするかあらためて悩みました。

シェアハウスについては、数年前からぜひ手掛けたいと思い、セミナーに参加したり、知人のシェアハウス・ゲストハウスを見学させていただいたりして、自分なりにスキルを高めてきました。

シェアハウスとして一番手掛けたいコンセプトは、実は、数年前から決まっているのですが、今回の物件には、そのコンセプトには合わず、早々に断念しました。

では、どのようなコンセプトにするか。

自分が新たに物件を取得する物件や既存の物件をリノベする時に、まず考えるのが、「 潜在的入居希望者の方々が、今、住まいに何を求めているか、何を望んでいるか 」です。

新築する場合、建物をリノベーションする時にも、「 大家は、与えられた土地・建物といった素材を最大限に活かし、入居者さんに満足してもらえる住まいをどうすれば提供することができるか 」が重要だと思っています。

そのために、多額の資金を投下して、豪華な設備を導入しなければならないわけではありません。低予算でも、入居者さんに満足してもらえる住まいは創意工夫で造ることができます。

■ 銀行員時代に学んだ商売の根幹

私が、不動産賃貸経営戦略、そして住まいのコンセプトを考えるにあたって、影響を与えられたやりとりが現役銀行員時代にありました。

当時、私は、ビジネスマッチングの一環として、担当先に「 ある海外で開発された最先端の技術を導入して新製品を開発しませんか 」と、提案したことがあります。

相手は、国内製造業全体では中堅メーカーですが、その手掛けている分野ではトップクラスのシェアを持つメーカーの会長です。

私の提案に対する、その時の会長の返答が、現在の私の大家さんとしての経営方針の根幹となっています。

その時の返答は次の通りでした。

その技術を取り入れた製品は、確かに売れるだろう。しかし、その製品は汎用性が高く、いろいろな分野で、たくさん売れるようになる。

売れ始めたら、すぐに大手が真似して、知名度や営業力に劣る我が社の製品は売れなくなるだろう。

うちの会社は、大手が手を出さないニッチな製品、マーケットが小さくて先行者以外が新規参入しにくい分野でこれからも勝負していく


その会長からは、大手が参入できる分野のデメリットとリスクを教えられました。

■ 個人のアイディアを大手が取り入れる時代の戦略

不動産賃貸業界でも、最近は、個人の大家さんが始めた斬新なアイデアも、すぐに大手が取り入れます。

また、シェアハウス事業にも、業種を問わず、大手企業が参入してきています。

私は、自分自身が都市銀行という大手企業に長年在籍して、融資担当者の立場から、いろいろな大手企業の経営戦略を調査・研究・審査してきましたので、どのようなコンセプトだったら大手や大手でなくても同業他社が参入しづらく、過当競争に巻き込まれないで済むニッチなマーケットのままであるか、ある程度わかっています。

結論として、今回の戸建については、リスクがあり、手間も掛かりますが、潜在的な入居希望者が多く、他の方が真似しづらいコンセプトのシェアハウスにすることにしました。

どのようなコンセプトのシェアハウスにしたかは、次回に続きます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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