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外国人投資家も狙う今後も利益が見込める物件とは?

岡元公夫さん_画像 第81話

前々回のコラム、「 外国人投資家が日本の不動産を買う理由は? 」と、前回のコラム、「 海外不動産投資はまだ儲かるのか? 」の続きです。

今回は、彼らが実際にどのような物件を好んで取得しているのかを説明します。

■ 外国人投資家は日本の不動産をどれくらい購入しているの?

外国人投資家というと、テレビや雑誌等のメディアで「 爆買い 」が取り上げられる中国人や台湾人の個人投資家を思い浮かべる方も多いでしょう。確かに、ここ最近、彼らが日本の不動産を購入しているのは事実です。

公式な統計はないものの、業界関係者と情報交換していると、昨年の中国人・台湾人の個人投資家による日本への不動産投資は1千億円程度ではないかという声が多いようです。

都市未来総合研究所の「 不動産売買実態調査 」によれば、2014年度に欧米も含む外資系ファンド等の機関投資家が取得した日本の不動産は、前年度の2.8倍に当たる1兆1,949億円に達し、国内不動産の取引総額の23%を占めました。

個人投資家レベルでは、まだ、それほど影響はありませんが、機関投資家を含めると日本の不動産価格に間違いなく影響を与えていることがわかります。

しかし、機関投資家の投資対象は、大型ビルや商業施設・物流施設が主体ですので、私たちのような個人レベルの大家とは、バッティングすることはありません。投資対象が異なるため、棲み分けができている状態なのです。

■ 外国人投資家はどの地方の不動産を購入しているの?

では、外国人投資家の中でも台湾や中国・シンガポールなどの個人投資家が狙う日本の物件とはどのようなものでしょう。まずエリアですが、売買成約数や金額が多いのは、他の地域を引き離して東京23区です。

次いで大阪や福岡も人気があります。その理由としては、まず、値上がり期待や投資効率・安定性等があげられます。しかし、それだけではありません。実は、不動産取得資金の調達も大いに関係しているのです。

台湾人は、日本に住んでいない方でも、東京23区内や大阪の不動産を取得するにあたって台湾系の銀行の日本にある支店で融資が受けられます。また中国人も、23区に限らず東京圏の物件を取得する際に、中国系の銀行の東京支店で融資を受けることができます。

海外で資金調達して、日本の不動産を取得している外国人個人投資家もいますが、担保設定等の手続きや借りやすさの点からいえば、日本国内で融資を受けられるのは、不動産投資において強みといえるでしょう。

■ 外国人投資家はどのような条件の不動産を購入したかっているの?

まず立地についてですが、人気があるのは、いわゆる「 ブランド地 」です。千代田区・港区・中央区の都心3区、その中でも3Aと呼ばれる赤坂・麻布・青山は別格です。番町などの皇居周辺や銀座周辺も人気があります。

また、渋谷・新宿・池袋などの有名な繁華街近隣も強い引き合いがあります。このコラムを読んでいる日本人の方は、インカムゲインやキャピタルゲインの投資利益を最優先に対象物件を選定していることが多いと思います。

しかし、中国や台湾の投資家の方たちは、投資利益もさることながら、事業経営者などの集まりなどで、「 私は日本の〇〇地区に不動産を所有している 」と、友人・知人に自慢できるステータスを求める傾向があります。

そして、それぞれのエリアの中でも駅近を好みます。東京や大阪では、真夏も真冬もつらいですが、長時間歩けないことはありません。しかし、亜熱帯の地域では真夏に長時間歩くのはかなり体に堪えます。

また、北京などの冬は札幌並みに冷えこみます。札幌でも駅から遠い物件は東京に比べて敬遠されるといいますよね。つまり、外国人投資家は自分の経験している住生活環境を基に、投資基準を決めるという特性があるようです。

建物の構造については、RCを好み、木造を敬遠しがちです。木造が敬遠される主な理由は、台風と白蟻です。台湾は沖縄同様、台風被害の大きい場所ですし、亜熱帯気候なので高温多湿の期間が長く、木造だと白蟻にやられやすいのです。

日本で不動産投資をするような属性の方は、木造に馴染みがないということもあるでしょう。彼らは木造というと、外壁が板葺の昭和30年代ぐらいまでによく建てられていた建物をイメージするようです。

時々、外国人投資家たちに、私が所有する木造アパートを案内することがあるのですが、一様に「これが木造ですか」と驚かれます。日本の今の木造アパートの外壁は、パネルが貼られていて、一見すると鉄骨造と区別がつきにくいのでしょう。

■ 今後も底堅い利益を見込める物件の特徴

まとめると、外国の個人投資家が好んで取得している物件は、「 東京23区、大阪などの賃料の安定している大都市、駅近のRC物件 」となります。これに、知名度の高いブランド地、築浅、タワマンなどの諸々の希望条件が加わります。

これらの条件に合致した物件は、実は相続税対策で需要の多い物件でもあります。そんなわけで、私見ですが、外国人投資家の日本への不動産投資は、急激に伸びることはなくなっても今後も堅調に続くと思っています。

相続税対策の不動産等についても同様です。そのニーズに合致した収益不動産については、今後も底堅い利益を見込めるのではないでしょうか。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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