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今後、値上がりが期待できるエリアと、その逆のエリア

岡元公夫さん_画像 第82話

不動産投資でキャピタルゲインを得るには、大きく分けて二通りの方法があります。一つは、「 取得してすぐに売却しても利益が見込める、相場より安い物件を取得する方法 」です。

この方法にあてはまる物件は、数年前まではよく見つかりました。要因としては、以下のようなものがあげられます。

@ 不動産投資のノウハウが今ほど周知・普及していなかったこと。
※ 買主の不動産投資家だけでなく、売主や売主側の仲介業者も同様であったため、値付け間違いと思われるケースがありました。
A 取得のライバルとなる不動産投資家が今ほど多くなかったこと。
B 情報が拡散しない物件も多かったこと。
※ ネットスキルの問題から、情報発信をネットではなくFAXに頼るなどする売主仲介業者が多数いました。


しかし、上記の要因は、年月が経過するにつれ変化し、買い手にとって不利な状況になってきています。

そうはいっても、手許資金が厚かったり、即断即決できる実力があったりすれば、売り急ぎ物件や比較的安めの物件を仲介業者さんから優先的に紹介してもらえる可能性は高いといえます。

また、確率が低くなったとはいえ、熱心に探せば値付け間違いの物件に出会うこともあるでしょう。しかし、相対的に、以前よりも「 相場より安い価格 」で取得することが難しくなっているのは事実です。


■ 立地の価値に影響を与える3つの要因

もう一つの不動産投資でキャピタルゲインを得る方法としては、「 将来の税制や投資対象物件のエリアを取り巻く環境の変化を予測して、中長期的に値上がるであろう物件を取得する方法 」があります。

例えば、税制の変化による物件価格上昇の一例に、「 相続税対策としてのタワーマンション需要 」があげられます。

今回は、「 投資対象物件のエリアを取り巻く環境の変化 」にフォーカスして説明しようと思います。

大家業をしていて、個人の力では如何とも改善しがたいことの一つに立地があります。建物の外壁や外構を綺麗にしたり、室内をリフォーム・リノベーションしたりすることはできても、立地は変えられません。

立地の価値を上下させる要因には、次のようなものがあります。

@ 鉄道・バス等の公共交通機関
A 学校等の教育機関
B 労働集約型の工場や本社機能を持つオフィスビル等


これらの要因は、一般の人が知らないうちに突然変わるものではありません。数年、時には計画から実行に移るまで10年以上掛かることもあります。

株式投資や外為取引では「 織り込み済み 」として、計画初期の段階から価格に反映されることもありますが、不動産の場合は実際に変わってからか、その直前に価格に反映されることが多いようです。


■ 新線開業・路線延長・駅の新設が予定されているエリア

不動産の場合、株式投資などと異なり、投資としてだけではなくマイホームなどの実需も大きく影響するからです。では、具体的に今後、どのようなエリアが値上がり、また、値下がる可能性が高いでしょうか。

まず、影響が大きいのは、鉄道等の公共交通機関です。新線開業・路線延長・駅の新設は、そのエリアの物件価格の値上がりに大きく寄与します。

例としてあげると、都心では、今まで陸の孤島であったところに地下鉄2路線が開通して利便性が増した麻布十番界隈があります。地方・郊外では2005年に開業したつくばエクスプレスの沿線などが良い例でしょう。

今後は、リニア中央新幹線の始発駅や山手線新駅が予定されている品川・田町間エリア。東急東横線に連絡線を新設し、横浜市西部および神奈川県央部と東京都心部とが直結される相鉄線沿線エリアなどに注目です。

上記はすでに建物価格に反映され始めていますが、まだ影響が少ないエリアもあります。

地下鉄大江戸線や多摩都市モノレールの延伸エリアです。こちらは、駅のなかった地域への新設なので、具体化すれば不動産価格の上昇が期待できるといえます。


■ 首都圏でも列車の本数が削減されるエリアが増えている

逆のケースもあります。JR東日本は今年の3月に、多摩地区や埼玉など首都圏郊外を走る列車本数を削減しました。背景には、人口減や高齢化による利用客の減少があります。首都圏の通勤路線でも今後は本数が削減されていくエリアが増えそうです。

学校等の教育機関の新設・増設・撤退やオフィスビル主体の再開発なども不動産価格に大きな影響を与えます。東京の中野や北千住は、駅周辺の整備やオフィスビルなどの大規模開発、大学キャンパスの新設などで昼間人口が増加し、不動産価格も値上がっています。

逆に、郊外のベッドタウンでは高齢化が進み、小中学校が廃止され、その影響で若い世帯の移転が減り、空家が目立つエリアが増えています。人口が減ると商業施設も撤退し、生活が不便になり、更に引っ越していく人が増えるという悪循環に陥ります。

行政は、人口減少に対し、コンパクトシティを推進し、地域の中で公共機関インフラの選択と集中を進めています。

今後、値上がらないまでも、行政が見放して大幅に値下がりするエリアへの不動産投資は慎重に検討すべきでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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