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Airbnbの規制緩和で変化する民泊マーケット

岡元公夫さん_画像 第84話

先月のコラム「 Airbnbなどの民泊はこれからどうなるのか? 」や第58話「 築古区分でも高収益を目指せる賃貸新ビジネス! 」で民泊の動向を説明していますが、今月に入り、更にいろいろな動きがあります。

■ 民泊は許可制に、そして地域限定では無く、全国どこでも可能に

国レベルでは、前回までに政府の国家戦略特別区域会議や規制改革会議の動きを説明しました。国家戦略特別区域会議が、民泊を許容している国家戦略特区は、現在は関東や関西などの一部の地域に限定されています。

それが、12月10日に開かれた自民党の観光立国調査会小委員会では、「 民泊 」について厚生労働省が旅館業法で定める「 簡易宿所 」の基準を緩和して営業許可を出す方針を確認しています。

国会審議が必要な旅館業法改正は見送り、とりあえず厚生労働省が同法の省令を改正して、民泊をカプセルホテルなどと同じ簡易宿所に分類して、解禁する見通しです。

簡易宿泊所では客室の延べ床面積を最低33平方メートルとする基準や帳場の設置義務などがありますが、それらの規制は緩和する方向です。

厚生労働省は、営業許可の取得の義務付けと合わせて申請手続きを簡素化するなどの省令改正を行う予定です。

これはインパクトの大きい動きです。メリットとしては民泊が、旅館業法により全国どこでも可能になるということです。

反面、国家戦略特区は旅館業法の適用を外す特例で民泊を認める制度であり、地方自治体の条例により規制されます。

条例は法律より法的拘束力が緩い傾向にありますが、全国レベルでは、旅館業法という厳しい法律の枠内で運営することになります。

また、政府内では、国家戦略特区の仕組みを全国に広げて民泊を認める案も浮上しているようです。

民泊が拡大している現状を踏まえて、取り急ぎ法の枠内に取り込む状況ですが、その後に法改正も含めて民泊のルールは変化する可能性が高いといえます。

■ Airbnbなど民泊仲介サイトにも法の規制が掛かる?

上記の自民党の観光立国調査会の小委員会が開催された同じ日に、政府のIT( 情報通信技術 )総合戦略本部の検討会が開催されました。

この日の検討会では、民泊をネットで仲介する事業者を規制する中間整理案が発表されました。ポイントは、仲介サイト事業者に、以下の内容等を義務づけることです。

◎トラブルや苦情を受ける相談窓口の設置
◎パスポートのコピーなどでの部屋の貸し手や借り手の確認
◎営業許可などの有無の確認


また、Airbnbなど外国の企業には、日本国内に事業所を設置するように促し、日本の法律を適用させる方針です。それに伴い、現在、次のようなことが検討課題となっています。

◎一定の損害賠償義務付け
◎仲介する提供者、利用者の相互評価を行う仕組みの適切な提供
◎ 法令等の違反を認知した場合の監督官庁への届出の仕組み


現時点では、宿泊場所の提供者や利用者の匿名性が高いですが、法の整備により安心・安全に利用できるようになります。

■ 条例制定により、大手賃貸仲介会社や地場の大家さんが続々と参入見込み

国家戦略特区を活用した条例が、大阪府に続き、東京の大田区でも成立しました。東京では、他に品川区・杉並区そして豊島区などが議会への条例案提出に向けて動いています。

今までは、法的裏付けの無かった民泊が来年には合法的に運営できるようになります。これを受けて、今まで国内企業によるAirbnbのような民泊仲介サイトが立ち上がりつつあります。

また、大手や中堅の賃貸仲介会社の民泊事業への参入表明も多くなってきました。賃貸仲介会社は、元々地場の大家さんとの繋がりが太いです。

現時点ではコンプライアンスの問題があるため参入していませんが、条例が施行されたと同時に、すぐに営業開始できるように、従来より取引のある地場の大家さんにアプローチを掛けつつあります。

ただし、地場の大家さんには、民泊物件の自主運営は難しいでしょうから、運営代行業者さんや清掃代行業者さんに委託するケースが多くなると見込まれます。

■ これからの民泊マーケットは、どうなるの?

来年は、条例や法律が整備され、法的に問題なく民泊を運営できるようになります。反面、供給される部屋数は劇的に増加するでしょう。

そして、民泊マーケットは、神の見えざる手に委ねられることになるでしょう。となると、普通の部屋を普通に貸せば、ビジネスホテルと同じレベルの宿泊料となると予想されます。

普通の賃貸物件の部屋を民泊を運営しようとする方に貸す時の相場は、周辺の賃料相場に近い価格に落ち着くでしょう。

しかし、ホテル・旅館も安いところもあれば、「 おもてなし 」がゆきとどいており、高付加価値を宿泊者に認めてもらって、相応の対価を頂戴しているところもあります。

今後、民泊で成功するカギは、宿泊者に満足頂く「 おもてなし 」を自分なりにどう具現化することにあると考えます。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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