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入居者が早く決まる「内見セット」のコツとは?

岡元公夫さん_画像 第86話

今年も早いもので、2月も後半となりました。賃貸繁忙期の真っ只中です。私も日々、退去のあった部屋のリフォーム・リノベーション・客付に奔走しています。

空き部屋の入居促進については、過去のコラムで、照明や壁・床のコーディネートについても触れているので参考にしてください。

◇ 第26話:ローコストで効果的な空室対策
◇ 第50話:ローコストで効果的な空室対策( その2 )

今回は、私が普段セッティングしてる「 内見セット 」にフォーカスしたいと思います。次の写真は、私の会社が、ある不動産投資家さんから管理を受託している物件です。

前の入居者の退去後、リフォーム前は、次の写真のような状態でした。奥のベランダ側が和室で、手前がダイニングキッチン。昔よくあった間取りです。




配管が老朽化しており、今後、漏水する可能性が高いこと。また、都心にも近く、相応の費用をかけてリフォームすれば、賃料アップが見込めることから、水回りを全面交換するリフォームを行いました。

リフォーム後の写真です。



和室とダイニングキッチンをまとめて、リビングダイニングキッチンにしました。部屋を分けていた仕切りがなくなり、開放感がでました。

私は、コンセプトを明確にしたリフォームをよくするのですが、今回のリフォームはオーナー様の意向もあり、オーソドックスなデザインとしています。

また、今回のコラムは「 内見セット 」を紹介することが目的なので、部屋自体はあまり個性的でないほうがよいと考え、この部屋をサンプルに選んだ次第です。

さて、表面上はサッシ以外、総入れ替えしましたので、見た目は新築のようです。管理会社任せで募集中の賃貸物件は、この状態で入居者を募集することが大半です。実際、賃貸ポータルサイトを見ても、この状態の部屋の写真が並んでいます。

もちろん、このままでも入居者募集に支障はないでしょう。しかし、最近のお部屋探しは、まずネットで写真や動画を確認して、住みたい部屋を決めてから賃貸仲介会社に問い合わせするというケースが増えています。

部屋の雰囲気は、実際に現地で見た時と、写真や動画で見る時とは印象が異なります。前のリフォーム後の写真の部屋も、現地で見るとそこそこ良い感じなのですが、写真で見ると何か物足りない感じがします。

理由は何でしょう? 実は、写真で見たときの物足りなさの主な要因は、「 色彩の不足と空間構成 」が原因です。全体の色が茶系で統一されていて、小物がないので、のっぺりと見えてしまうのです。

そこで、次の写真のように「 内見セット 」を置いてみました。



雰囲気が大きく変わったのがわかると思います。
私が、内見セットを設置する時に心掛けているのことが、2点あります。

ひとつは、色彩をカラフルにすること。リビングなどの生活空間では、癒しを感じさせる緑色を少し多めにして、あと赤色と黄色でアクセントを付けます。浴室などでは、青色の小物を使い、清潔感を出したりもします。

もうひとつは、空間を狭く感じさせないこと。よく分譲マンションのモデルルームなどで、部屋の真ん中にダイニングテーブルやソファなど大物家具をセッティングしていることがあります。

ファミリー向けの広い間取りなら効果もありますが、賃貸用の狭い間取りでは、圧迫感が出て逆効果になることもあります。

上の写真では、小さいテーブルと椅子を設置していますが、私は大抵の場合、壁際・窓際に設置し、空間のゆとりを減らさないようにしています。今回はテーブルや椅子の向こうに壁や窓が見えているので、空間の広さは、ほぼ何も置いていない時と同じレベルを維持しています。

他には、独身男性向けの部屋では、メタル色の小物を使用したりもしています。これまで試行錯誤をしながら、入居付けに効果のある「 内見セット 」を工夫してきました。今では不可欠になっています。

部屋のコンセプトに合わせて、内見セットを工夫し、早く新しい入居者さんが決まるよう、あれこれと知恵を絞るのも楽しいものです。繁忙期、一つでも多くの空室を埋められるよう、がんばりましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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