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2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?-part2-

岡元公夫さん_画像 第94話

前回の結論ですが、2016年下半期以降の不動産価格は概して、都心は高止まり。地方・郊外は、地域によって弱含みと私は予測します。

私は平成初めの頃から、銀行の融資担当者として不動産の相場を常時、気にするようになりました。当初は、銀行のお客様の相続対策や資産運用の提案、そして融資の担保評価の為に不動産の相場を注視していました。

そして、12年ぐらい前からは自ら不動産投資を始め、更に深く注視するようになりました。今のタイミングが、買い時か売り時かについては、不動産投資をする目的と時期や規模によって、それぞれの人のおかれたポジションごとに異なります。

■ 数年前に物件を買った人は財務バランスの改善を

不動産投資をする目的は、次の二つに大きく分けられます。

A.相続税対策の方
B.不動産投資によって、キャッシュフローを増やしたい方、キャピタルゲインを得たい方


A.の相続税対策の方は、原則売りっ放しでは対策の目的を達成できなくなります。ただ、築年数が経って、これから修繕することが多くなる物件をお持ちの方は、あとを引き継ぐ方の苦労と節税効果の低下を考慮して新築・築浅の物件に組み替えるのも良いでしょう。

買い時か売り時かを、より気にしているのは、Bのキャッシュフローを増やしたい方、キャピタルゲインを得たい方でしょう。

私は、これらの方々を3つのステージに大別します。

イ. 3、4年前ぐらい前までに買い進めた方
ロ. ここ最近、買い進められている方
ハ. これから不動産投資を始める方


まずは3、4年前ぐらい前までに物件を買い進め、最近は様子見だったという方についてです。私自身も収益不動産を積極的に買い進めたのは10年前〜5年前ぐらいです。

当時は、東京都区内でも築年数が20年ぐらいのRCマンションで表面利回り10%以上の物件が多く売りに出ていました。地方・郊外の利回りは更に良かったです。それでもフルローンで買い進めていれば、どこかでデッドクロス( キャッシュフローがマイナス )がくる物件があるかもしれません。

急激に買い進められていた方は、自己資本比率が低い方が多いです。一部のデッドクロス、またはデッドクロスになるのが近い物件、減価償却が終わった物件を売却して、財務バランスの改善を、このタイミング図ることをお勧めします。

■ 最近、買い進めている人が気をつけた方がいいこと

次に、ここ最近、買い進められている方についてです。ここ最近は、金融機関の不動産融資に対する姿勢が積極的で、貸出金利も低く推移しています。この状況で不動産投資を拡大している方も多いでしょう。

パッと見、資産( ≒借入 )や家賃収入の規模を一気に拡大した方々。税引後借入元金返済後キャッシュフローが十分な方はよいですが、もしかしたら数年後に、キャッシュフローがマイナスになると思われる方が散見されます。

一度、自分の所有不動産についてシミュレーションにより空室率上昇・家賃下落を勘案したストレステストをすることをお勧めします

ストレステストでキャッシュフローがマイナスになる物件をお持ちの方は、あまり売却益が期待できなくても、早期に収益不動産のリストラをすることを検討するのも一案でしょう。

資産規模を圧縮しておけば、仮に不動産賃貸のキャッシュフローがマイナスになっても、他の収入でカバーできるかもしれません。

■ これから買う人は、小さく始めて実績を作っておく

最後に、これから不動産投資を始める方を含めて、今は全く買わない方が良いのでしょうか?

それは違います。小規模で結構ですので、まずは不動産賃貸業を始めて、継続して営むことが重要です。

なぜかというと、いざ何らかの理由で収益不動産の相場が下がった時に限って、今とは違って金融機関からの融資が厳しくなっている可能性が高いからです。

平成バブル崩壊の時も、リーマンショックの後も、金融機関は不動産融資を絞り気味でした。不動産融資が絞られ時は買える人も限られるので、不動産価格が下がるという逆説的な考え方もあります。

でも、そのような時も融資をうけて、新たに割安な不動産を取得してた方々がいました。どのような方が融資をうけられていたかというと、キャッシュフローや純資産が潤沢であることは当然ですが、それ以外に不動産賃貸業者として継続して実績があることが重要です。

銀行は、あくまで不動産投資資金を融資しているのではなく、不動産賃貸業者に事業資金を融資しています。

ある業界に対する融資姿勢がネガティブになった時に個別に融資を出すか出さないかについては、その融資先が不利な環境の中でも適切な経営判断をして事業を順調に継続できるかが審査の決め手になります。

よほどキャッシュフローや純資産が潤沢な法人・個人は別ですが、不動産賃貸業を営んでいない普通のサラリーマンや中小企業の経営者への新規の不動産融資の審査は厳しくなるでしょう。

私もリーマンショックの後に、任意売却の全戸空室のRCマンションをフルローンで取得したことがあります。山手線沿線ながら満室想定表面利回りは約13%でした。

それでも融資を申し込んだ3つの銀行の内、1行には融資を断られてしまいました。しかし、残り2行には今までの不動産賃貸業者としての実績を認められ、融資をうけることができました。

まだ収益不動産を取得していない方々も次の買い時に備えて、小規模でよいので取得して、不動産賃貸業者としての実績を作り、そして不動産スキルを高めていきましょう。

早く買い進めて規模の大きい大家さんになりたい方も多いと思いますが、買い時を待つことも大事です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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